长沙创远鹅羊山项目定位(讨论稿).ppt

《项目概念产品规划设计》

——非常规方案假想

本项目地块以五个原生山丘来界定区分成五大物业发展组团；以两大湖景水域来作为各个组团景观展示和视觉联系中心；以濒临一线湘江江景来作为本项目的主要形象价值核心；非常规假想方案概念规划在此基础上，将本项目地块划分为六大类适合发展不同物业类型的区域。、街区与档次分级：不按照传统居住区或居住小区的形式进行设计，而按照街区规划方式来实现功能分区：高档居住区——半山别墅、江景高层住宅；中档居住区——4+1院落式多层住宅；商业服务区——社区标准超市、风情商业街和小户型高级公寓；公建配套区——幼儿园、小学、网球俱乐部；商务办公区——包括商务写字楼、会所、特色服务商业。0102长沙创远鹅羊山项目定位

（讨论稿）瑞尔特房地产顾问机构二○○五年六月二十一日目录CONTENTS《项目SWOT分析》《项目主题形象定位》《项目价格定位及盈利模式》《项目概念产品规划设计》《项目目标市场定位》第1662年，英格兰岛上的格林太太在她的住房招租广告中写道：“推开窗子，你可以看到泰晤士河上最美的一段”。01结果，她很快地以很好的价格租出了她的房子。02005年，在我们接触创远鹅羊山项目的这些日日夜夜里，面对着本项目地块滨江、临湖加原生山景的特点，我们在思考，什么才是湘江“最美的一段”？而又该怎样把本项目打造成临湘江“最美的一段”……？

03《项目SWOT分析》

一、S（STRENGTH项目优势分析）

1、企业方面：ll?具本地优势，拥有良好的政府及社会各界公共关系资源；ll?资金实力雄厚，有较丰富的融资渠道；ll企业和企业经营者理念超前，有高度战略眼光和超前的经营意识；ll企业在房地产开发方面较有积累，成功开发的若干项目都口碑良好，产品塑造力较好；ll具有引领本地房地产企业的地位，富有创新性的执行能力；l较注重对专业公司优势资源的整合，可为项目良好运作奠定基础；2、本项目方面：l具有规模优势；地块背靠的鹅羊山，自然生态环境优越；l土地成本优势，价格运作上具较大的弹性空间；物业类型多样化优势；l??周南中学配套优势（在建中）；l颇具规模和标准的两大主题公园的建成（93万平米、1398亩的鹅羊山“中华五千年”文化主题公园和52万平米、760亩的秀峰山“星际未来”主题公园），将成为本项目的后花园；l经开区物流和保税区等相关重大产业项目的发展，对于本项目成为其良好的商务平台提供了可能，同时也是本项目重要的客户资源；l面临湘江，可打湘江风光带景观牌，为长沙市区内稀缺的江景资源；l城中小资们体验野趣和诞生爱情的天堂之一月亮岛成为眼前的风景；l地块条件较为理想，丘陵起伏，山水植被丰富，是营造别墅及高档住宅区的先天好地；l地块道路顺畅，与唯一一条贯穿长沙市区南北的芙蓉路衔接。二、W（WEAKNESS项目劣势分析）?品牌力弱；l??类似产品开发经验、专业性、客户资源弱；l?长沙市民对此片区认知度较低，“南帝北丐”落后形象存在；l??目前交通基本上无公交线路行车；l?区域周边生活配套基本处于空白状况，对项目前期开发商服配套设施的要求较高；三、O（OPPORTUNITY项目机会分析）——1

l???????市场机会：长沙城市首位度比较高，周边城市来长沙置业的比较多，城市的整体楼价还较低（每平米2700元）、市场对商品住宅的需求较旺、并在走向成熟；l???????竞争机会：长沙本地开发商以往多靠资源发展，较少有品牌开发商，目前开福区在售楼盘还较少，一些在售的楼盘因为规模的制约而配套略显不足，作为本地开发商的代表和开福区湘江风光带的代表项目，将赢得较有利的竞争机会；l???????操盘机会：目前开福区大部分在售楼盘营销手法都较弱，相信我们本着全程增值营销策划的模式和“共同甲方”的理念，将会给长沙业界做一些牵引；l???????产业机会：随着开福区物流和保税区等重大项目的敲定和快速发展，将会给本项目带来相关置业人群，而目前开福区鹅秀板块的第一居所高档项目少，需求有待进一步释放；l???????后发机会：政府远景规划良好，先后进入成北的发展商将相互借势炒作，随着交通状况、商业服务配套逐步的建设完善，区域自然生态人文居住的品质将逐渐凸现并被认可，北区落后形象将被迅速改变，使项目具备后发机会；三、O（OPPORTUNITY项目机会分析）——2l?鹅羊山主题公园的承建，可为发展商提供树立品牌打造公共形象的良好机会，亦可给本项目的营销带来实惠；l?项目地除优越的自然生态外，鹅羊山“72福地”与月亮岛自然