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论物业承接验收制度_物业经理人

论物业承接验收制度

坚持物业承接验收制度是实施物业治理的重要环节

一、物业接收验收的概念

物业承接验收制度是《物业治理条例》七项重要制度之一，是物业治理工作的根底和前提条件，也是物业治理工作真正开头开展的首要环节。

《物业治理条例》其次十八条规定，物业治理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进展查验。明确规定了物业共用部位、共用设施设备在物业交接时必需经过物业企业的查验和交接。

什么是物业接收验收？是指物业企业在承接物业时，进展的物业的主体构造安全和满意使用功能为主要内容的再检验，同时承受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业治理。

承接验收不同于竣工验收，它是由物业企业依据建立部公布的《房屋接收验收标准》，接收开发商移交的物业时进展的验收，接收验收是在竣工验收合格的根底上，以主体构造安全和满意使用功能为主要内容的再检验。其首要条件是竣工验收合格，并且供电、取暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号经有关部门确认，同时接收相关资料。此后，由物业企业依据前期物业效劳合同履行物业运行、维护和保养责任。

二、物业承接验收中存在的问题在现实物业治理中，物业承接验收往往没有引起足够的重视，要么不经过物业承接验收接收物业，要么物业承接验收流于一种形式。留下许多隐患和问题，也是物业治理中冲突和投诉的引发点，目前主要表现在以下几个方面：

1）个别开发商为追求效益的最大化，赶工期、偷工减料，施工不讲标准，安装不符标准，竣工验收粗制烂造，在不同程度上存在为追求加快资金流淌，早日收回投资，忽视对物业建立质量的监控和对确保物业的投入。在竣工验收时，他们往往争取外表形式，私下内部处理和对外风险转移，发包给一家急于要工程的物业企业，使物业接收验收形同虚设。

2）由于“建”、“管”不分的体制打算，物业治理附属于、依附于、受制于房地产开发商，当开发工程存在问题时候，处于不公平位置的物业治理企业和建立单位不能进展正常的承接验收，有的甚至连合同都不签。许多应由开发建立单位解决的冲突和问题，诸如质量缺陷、配套设施不完善、根底资料不齐、产权纠纷、不切实际的承诺等，都推给物业企业，造成开发商、物业企业对业主投诉相互推诿，问题不能得到准时解决。

3）一些物管企业行为不标准，在行业普遍亏损的状况下为求生存，片面追求扩大规模，一味满意开发商的要求，有的企业不标准竞争，任意“杀价”，低价进入，存在“先接下来再说”的思想，不仔细进展物业承接验收就签订合同，留下许多隐患和潜在问题。

4）法制意识较差，对物业的承接验收的重要性、简单性熟悉缺乏。房屋的管网设施、隐藏工程等存在的问题，有些往往在业主入住后才暴露出来，带来产品的质量责任、施工安装责任、治理维护责任不清，纠纷多，投诉多、业主和物业企业的合法利益没受到有效爱护，业主怨声载道，物业治理企业代人受过。

三、搞好物业的接收验收应当留意的问题

物业的接收验收是在工程竣工验收合格后进展，物管企业可参与竣工综合验收。工程竣工验收是施工单位向建立单位移交物业，根据国家标准进展抽样和试验检查的验收方式，而物业接收验收是建立开发商向物业治理移交物业，按业主入住的使用要求进展检查、查验的一种验收方式，把握验收的内容和重点是物业验收不行忽视的问题。

物业接收验收大致分为现场验收、资料交接、其他交接与接收验收留意事项等方面的工作。

(一)首先建立健全工程接收验收的组织与机构，依据分类建立不同专业人员的验收小组，制定和安排物业的验收规划，还应对验收组成员依据分工进展必要的培训，提出要求，把握标准，准时发觉可能造成的隐患或阻碍今后日常修理维护的问题，列出遗漏工程工程，从物业治理角度提出相应的整改意见。

(二)把握和熟识现场验收的主要工程和重点，把握和明确验收的主要内容，是搞好验收的重要方面。在现场验收中依据物业工程的不同，大致应当把握以下重点内容和分类：

1）土建工程：包括屋面排水、伸缩缝、地面有无渗水，地下室墙面有无渗水;地面有无气鼓及渗水、开裂;消防门、通道、楼梯等有无问题。

2）装饰工程:包括各地面、护墙板、门和门框护栏及扶手、灯具及其他水电设施、外墙面(装饰、涂料、玻幕)公共区域设施设备的装饰、公共洗手间、垃圾转运站、各设备及治理用房、信报箱等。

3）供配电系统:包括供配电设备，应急供配电设备、各强电检查井内管线及电箱、避雷装置、公共照明、用电器具等。