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二手房买卖要注意阴阳合同6

一、什么是阴阳合同

(1)阴阳合同，顾名思义，是一种表面和实际内容不一致的合同形式。在二手房买卖中，阴阳合同通常指的是买卖双方在签订正式合同的同时，私下还签订一份内容与正式合同不同的补充协议。这种补充协议往往以口头约定或私下协议的形式存在，不对外公开。正式合同中约定的价格往往是经过双方协商后得出的市场合理价格，而私下协议中的价格则可能远低于市场价，目的是为了避税或者规避某些法律风险。

(2)阴阳合同的存在，往往与税收、贷款政策、房屋产权等方面有关。例如，为了逃避高额的个税，卖方可能会在正式合同中约定一个较高的价格，而在私下协议中约定一个较低的价格。这种做法虽然可以减少税费支出，但同时也隐藏了合同的真实意图，容易引发法律纠纷。此外，在贷款方面，银行等金融机构在放贷时，会根据房屋的评估价值来决定贷款额度，如果合同价格与实际成交价格不符，可能会影响买方的贷款申请。

(3)阴阳合同的存在，不仅损害了国家税收利益，也对市场秩序造成了破坏。在二手房买卖中，如果大量存在阴阳合同，将会导致市场信息不对称，影响市场价格的稳定。对于其他不参与阴阳合同的买卖双方来说，他们可能会因为价格的不透明而遭受不公平待遇。因此，对于二手房买卖中的阴阳合同，我国法律明确规定了其违法性，并对相关责任主体进行了严格的处罚。

阴阳合同在二手房买卖中的风险

(1)阴阳合同在二手房买卖中带来的风险是显而易见的。首先，税收风险是最大的隐患之一。根据我国税法规定，个人出售房产需要缴纳个人所得税，税率通常在1%至3%之间。然而，通过签订阴阳合同，卖方可以在合同中故意压低成交价格，从而减少应缴税款。一旦税务机关发现这种情况，卖方将面临补缴税款、滞纳金以及可能的行政处罚。例如，2019年某市就查处了一起因阴阳合同导致逃税的案例，卖方因逃税金额巨大，被处以了数十万元的罚款。

(2)阴阳合同还可能导致贷款风险。在二手房交易中，银行通常会根据房屋的评估价值来决定贷款额度。如果合同价格与实际成交价格不符，银行可能会对房屋的评估价值产生质疑，从而影响贷款申请。此外，如果房屋因质量问题被认定为“问题房”，贷款银行可能会要求卖方提前还款，或者拒绝发放贷款。以2020年某市为例，一位买方在签订阴阳合同后，因房屋存在重大质量问题，导致贷款被拒，最终不得不自行承担购房款。

(3)另一个风险是法律风险。阴阳合同的存在，使得合同的真实意图难以确定。一旦发生纠纷，法院可能会根据合同内容进行判决，而与实际交易价格不符的私下协议往往难以被认定为有效。这意味着，即使买方在签订阴阳合同时认为价格合理，一旦发生纠纷，也可能无法得到法律的保护。例如，2018年某市的一起案例中，买方因签订阴阳合同，最终在房屋产权归属问题上败诉，不得不放弃房屋并承担相应的法律责任。这类案例提醒我们，在二手房买卖中，一定要警惕阴阳合同带来的法律风险。

三、如何避免和识别阴阳合同

(1)避免和识别阴阳合同的第一步是详细了解房屋交易的相关法律法规。在签订正式合同前，买方应确保合同中的价格与实际交易价格一致，避免因价格差异导致的阴阳合同风险。同时，可以咨询专业律师，对合同条款进行审查，确保合同内容合法、合规。

(2)在签订合同过程中，应保留所有交易凭证，包括但不限于银行转账记录、房产证复印件、交易双方的身份证件等。这些凭证有助于证明交易的真实性，并在发生纠纷时提供证据支持。此外，建议买方在签订合同时，要求卖方提供房屋的权属证明，确保房屋无产权纠纷。

(3)识别阴阳合同的关键在于关注交易过程中的异常现象。例如，如果卖方在签订正式合同后，突然要求修改合同价格，或者要求买方在私下支付差价，这些都可能是阴阳合同的表现。在这种情况下，买方应提高警惕，要求卖方提供合理的解释，并在必要时寻求专业律师的帮助。同时，可以通过网络查询、咨询相关部门等方式，核实房屋的交易信息和产权状况，确保交易的透明度。