万科重大监测.pptx

0万科A重大事件监测CFRC中国财政金融政策研究中心2012年3月14日

事件描述时间：2011年12月16日-2012年2月28日类别：重大融资事件事件：系列融资和项目融资担保，规模异常。2011年12月16日万科企业股份有限公司公告：为满足公司上海五街坊项目开发的需要，向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币10亿元，借款期限两年年利率11.2%，参考市场当期价格水平及项目特点等因素，不高于当期公司从独立第三方进行信托借款的成本。由于持有公司股份总数14.73%的第一大股东华润股份有限公司，持有华润深国投信托有限公司51%的股份，公司向华润深国投信托有限公司申请信托借款构成关联交易。1

事件描述2012年3月3日万科企业股份有限公司公告：为满足公司东莞紫台、东莞金域华府、鞍山惠斯勒项目开发的需要，公司向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币10亿元，借款期限2年，年利率10.6%。为满足温州龙湾花园一期、南京金域蓝湾三期、杭州良渚白鹭郡西一期、秦皇岛假日风景三期项目开发的需要，向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币20亿元，借款期限2年，年利率10.5%，参考市场当期价格水平及项目特点等因素，不高于当期公司从独立第三方进行信托借款的成本。公司累计向华润深国投信托有限公司申请借款人民币40亿元。2

事件描述2012年1月17日，万科企业股份有限公司之全资子公司太荣有限公司为满足自身业务投资经营需要，向中国银行（香港）借款人民币2.0678亿元，公司之全资子公司万科置业地产（香港）有限公司为有关借款提供连带责任担保，担保金额为2.0678亿元。1月17日，为满足公司嘉定菊园一期项目开发的需要，操作该项目的上海万之城房地产开发有限公司向上海银行漕河泾支行借款人民币4亿元整，公司之全资子公司上海万科房地产有限公司按股权比例为有关借款提供连带责任担保，担保金额为2亿元。3

事件描述2月25日，为满足公司北京朗润园项目开发的需要，操作该项目的北京金第万科房地产开发有限公司向金融机构融资人民币7亿元整，期限两年，公司之全资子公司北京万科企业有限公司按公司股权比例为有关融资提供连带责任担保，担保金额为3.5亿元。2月28日，为满足公司深圳金域缇香项目开发的需要，操作该项目的深圳万科城市风景房地产开发有限公司向金融机构融资人民币42,000万元，公司之全资子公司深圳市万科房地产有限公司为该笔融资提供连带责任担保。4

事件分析今年两会的政府工作报告再次彰显了政府将调控进行到底的决心。而在调控难有放松，销售回款日渐困难的情况下，项目风险偏大，房企的资金链也会仍显吃紧。从万科3月13日公布的2011年现金流量表看到2011年万科经营活动实现现金净流入约41亿元，投资活动现金净流入40亿元，而筹资活动净流出103亿元（其中用于偿还债务的资金流出就有171亿）。2011年万科现金净流出29亿元，年末现金余额为121亿元。较年初减少将近20%。可以看出2011年万科的现金流情况并不乐观。5

事件分析从万科公司2011年末至今一连串的借款与为全资子公司融资担保（子公司项目借款）的事宜中看到万科巨大的项目融资规模，一定程度上缓解了资金或紧的情况。然而虽然2011年万科销售超过千亿元大关，同比增长达12.4%，但在房地产调控力度不减的情况下，未来万科的销售压力仍然存在。而一旦项目风险大量暴露，会造成企业资金链紧张甚至断裂。截止2012年1月31日，公司担保余额人民币138.97亿元，超过2011年末公司的现金余额。担保余额占公司2010年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为31.41%。为去年同期水平的4倍以上。（图见下页）6

事件分析下图显示了过去一年内万科公司为项目融资的担保规模：这部分现金流风险值得警惕。7