小产权商铺买卖合同注意哪些问题.docxVIP

PAGE

1-

小产权商铺买卖合同注意哪些问题

一、合同主体资格确认

(1)合同主体资格确认是保障交易合法性和有效性的关键环节。首先，卖方应确保其拥有商铺的合法产权，包括但不限于土地证、房产证等相关证明文件。例如，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，出卖人应当自房地产权证办理完毕之日起三十日内向买受人交付房地产权证。若卖方未能提供合法产权证明，合同将无法生效。

(2)其次，买方也应具备相应的购买资格。对于小产权商铺的购买，买方需满足相关法律法规及政策要求。以北京市为例，根据《北京市小产权房交易管理办法》规定，小产权房交易需符合以下条件：买方须为北京市户籍居民，且房屋用途为住宅。若买方不符合这些条件，交易可能面临政策风险。

(3)在合同主体资格确认过程中，还应注意审查双方的诚信记录。我国《合同法》规定，当事人应当遵循诚实信用原则，履行合同义务。在现实案例中，部分卖方为了促成交易，可能会隐瞒商铺存在的潜在风险。因此，买方应通过多种途径核实卖方的诚信度，如查询工商登记信息、询问周边居民等，以避免交易风险。

二、商铺产权及使用权确认

(1)商铺产权及使用权的确认是买卖合同中的核心内容。买卖双方需对商铺的产权清晰度进行严格审查，确保所交易的商铺无任何产权纠纷。具体来说，需查看商铺的土地使用权证、房屋所有权证等官方文件，核实产权人的身份信息，以及产权的合法性、完整性。

(2)同时，对商铺的使用权也应进行确认。这包括了解商铺的用途是否符合规划要求，是否被设定了抵押、查封等权利限制。例如，若商铺存在抵押情况，买方需在交易前解除抵押，否则可能影响商铺的后续使用。

(3)此外，商铺的权属转移手续也是确认产权及使用权的关键环节。买卖双方应共同办理产权过户手续，确保新产权人能够合法享有商铺的所有权和使用权。在实际操作中，若因产权过户问题导致交易延迟或失败，双方应承担相应的责任，并在合同中明确约定解决争议的方式。

三、交易价格及支付方式

(1)交易价格的确定是商铺买卖合同中的关键条款。买卖双方应根据市场行情、商铺的地理位置、面积、配套设施等因素，协商确定一个公平合理的交易价格。在确定价格时，建议参考同类商铺的交易价格，以及当地房地产市场的平均价格水平。此外，合同中应明确价格构成，包括但不限于商铺本身的价格、税费、中介费等。

(2)支付方式的选择直接关系到交易的顺利进行。常见的支付方式包括现金支付、银行转账、第三方支付等。买卖双方应协商确定具体的支付方式，并在合同中明确约定支付时间、支付比例、支付节点等细节。例如，可以约定首付比例、尾款支付时间等，确保交易的有序进行。

(3)在实际支付过程中，为确保交易安全，买卖双方可以采取以下措施：一是签订支付确认书，明确双方在支付过程中的权利和义务；二是选择具有合法资质的支付平台进行交易；三是确保资金的安全，避免因支付方式不当导致资金损失。同时，合同中应明确规定因支付问题导致的违约责任，以及相应的解决途径。

四、合同履行及违约责任

(1)合同履行是商铺买卖合同的核心环节，涉及双方在交易过程中各项义务的履行情况。根据《中华人民共和国合同法》的规定，买卖双方应按照合同约定全面履行自己的义务。具体到商铺买卖合同，合同履行包括但不限于产权过户、支付款项、交付商铺等。例如，在北京市，根据《北京市小产权房交易管理办法》，产权过户手续应在合同签订之日起90日内完成，若因卖方原因导致过户延迟，每延迟一日，卖方应向买方支付一定比例的违约金。

(2)违约责任是合同履行中不可或缺的部分，它旨在保障守约方的合法权益。在商铺买卖合同中，若一方未按合同约定履行义务，应承担相应的违约责任。违约责任包括但不限于支付违约金、赔偿损失、继续履行合同等。例如，若卖方未能在约定时间内办理产权过户，买方有权要求卖方支付违约金，并赔偿因此造成的损失。根据《合同法》规定，违约金的具体数额由双方协商确定，若协商不成，可由法院或仲裁机构根据实际情况进行判决。

(3)在合同履行及违约责任的处理中，争议解决机制尤为重要。合同中应明确约定争议解决方式，如协商、调解、仲裁或诉讼。例如，若买卖双方在产权过户过程中发生争议，可先尝试协商解决，若协商无果，则可申请仲裁或向人民法院提起诉讼。在实际案例中，北京市某商铺买卖合同纠纷案中，法院判决卖方因未按合同约定办理产权过户，需支付买方违约金人民币10万元，并承担案件诉讼费用。这一案例表明，违约责任的设定和争议解决机制的明确对于保障交易安全至关重要。