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社区型商业发展中面临的困难问题及意见建议

1、引言

在经济下行压力加大、网络购物和大型购物广场双重竞争的冲击下，社区型商业的营收能力普遍下降。社区型商业作为商业高饱和竞争后细分出来的新类型，主要服务于社区居民，满足其日常生活需求。然而，现实中社区型商业的发展却面临着诸多困难。本文将详细分析这些困难，并提出相应的对策建议。

2、存在问题

一是大型购物广场挤压社区商业生存空间。大型购物广场凭借其规模优势、品牌效应和多样化的娱乐休闲设施，吸引了大量消费者，使得社区型商业在客流上处于劣势。根据国家统计局的数据，近年来我国购物中心的数量和规模持续扩大，大型购物广场的销售额年均增长率保持在10%以上。相比之下，社区型商业在商品种类、购物体验和价格竞争力上往往处于劣势。

二是网络购物优势明显蚕食社区型商业市场份额。根据中国互联网网络信息中心（CNNIC）发布的《中国互联网络发展状况统计报告》，截至2023年底，我国网民规模已达10.32亿，网络购物用户规模达到8.12亿，占网民总数的78.7%。网络购物凭借其便捷性、价格优势和丰富的商品选择，对社区型商业形成了巨大冲击。根据最新数据显示，过去几年内新增的商业项目中，小型社区商业项目（5万平方米以下）占据了绝大比例。然而，空铺率却持续攀升，平均空铺率已达到近20%，部分项目甚至超过60%，远超大型购物中心的平均水平。

三是自身问题突出，难以突破局限。一方面是业态与结构问题，传统业态多，现代业态少。例如，购物类业态多，服务类业态少。社区商业多为便利店、小型超市等，缺乏特色餐饮、娱乐、文化等业态。同质化严重，社区商业争相模仿成功案例，忽略因地制宜。如很多社区商业简单粗暴地采用“格子铺”模式。另一方面是运营管理问题。管理不规范，缺乏统一管理，竞争能力差。例如，社区商业多为开发商辅助开发产品，缺乏专业管理。运营乏力，服务配套落后，缺乏用户粘性。如部分社区商业存在以次充好、漫天要价、服务不规范等问题。

四是经营成本不断上升带来长久压力。社区型商业在租金、人力和物流等方面的经营成本不断上升，导致其盈利能力下降。近年来，随着房地产市场的繁荣，商业用房的租金持续上涨。此外，人力成本的上升也给社区型商业带来了不小的压力。随着最低工资标准的提高和用工难度的增加，社区型商业在员工招聘和培训方面的支出不断增加。

3、对策建议

一是推动社区商业转型升级。鼓励社区型商业进行转型升级，提升其竞争力和盈利能力。支持老旧社区商业改造。通过政府补贴、税收优惠等方式，支持老旧社区商业进行特色化改造，提升购物体验。例如，打造沉浸式室内商业街场景，宠物友好购物中心等，以满足消费者多样化的需求。发展社区电商。鼓励社区型商业与电商平台合作，开展线上线下融合的业务模式。通过电商平台提供的数据支持，精准定位消费者需求，提升运营效率。促进社区商业多元化发展。鼓励社区型商业引入餐饮、娱乐、教育等多元化业态，满足消费者的全方位需求。例如，增加儿童场景消费，满足更多家庭需求。支持数字化改造。推动社区型商业进行数字化改造，提升其智能化、信息化水平。通过大数据、人工智能等技术手段，优化供应链管理，提升运营效率。

二是优化社区商业规划布局。在早期的社区规划进程中，政府应根据住宅小区规模的大小，做好社区商业的规划，为社区商业的发展留下足够的空间。科学规划社区商业网点。根据社区人口规模、消费能力等因素，科学规划社区商业网点的布局和数量，避免过度竞争和资源浪费。完善社区商业配套设施。加强社区商业的配套设施建设，如停车场、公共卫生间等，提升购物便利性。推动社区商业与公共设施融合。鼓励社区商业与公共设施（如学校、医院、公园等）融合，形成综合性的社区服务中心，提升社区商业的吸引力和竞争力。

三是加强人才培养和引进。人才是社区型商业发展的关键因素。政府应加强人才培养和引进，提升社区型商业的经营管理水平。加强职业教育和培训。鼓励高校和职业院校开设社区商业管理相关专业，加强实践教学和实训基地建设，培养具备专业知识和实践经验的社区商业管理人才。引进高素质人才。通过人才引进政策，吸引具备国际视野和先进管理经验的社区商业管理人才来我国工作，提升社区型商业的整体水平。建立人才激励机制。通过股权激励、奖金奖励等方式，激励社区型商业人才积极创新、提升业绩。

四是推动城乡商业均衡发展。城乡商业发展不平衡是当前社区型商业面临的一个重要问题。政府应采取措施，推动城乡商业均衡发展，提升农村地区的商业水平。加强农村商业基础设施建设。加大对农村商业基础设施建设的投入，如农村公路、农村电网等，提升农村商业的可达性和便利性。支持农村电商发展。鼓励电商平台在农村地区开展业务，推动农产品上行和工业品下行，促进农村商业的发展。加强农村商业人才培养。通过培训、引进等方式，提升农村商业人才的素质和能力，推动农村