房地产估价5学习课件.pptxVIP

第五章成本法;第一节成本法的基本理论;二、理论依据——生产费用价值原理

买方：愿意付出的价格重新建造成本，否则自己建造；

卖方：愿意接受的价格已投入的成本，否则会亏本。

共同点：价格=成本

三、特点：

1、适用范围的限制性，一般适用于新开发的房地产；

2、成本高并不意味着效用和价格高；

3、可为房地产投资者进行可行性分析提供重要依据。;四、适用范围

适用于既无收益又无较多交易的房地产的估价，如学校、图书馆、医院、政府办公楼、部队、公房等公共建筑、设施的估价。尤其适用于新开发房地产的估价。;五、成本法的基本公式;1、土地取得费——取得待开发土地所需的费用、税金等。

根据取得土地的途径不同，土地取得费用分别为：

农地征用费（征用农村集体土地）

城市房屋拆迁安置补偿费（城市拆迁土地）

土地出让价格（土地使用权出让市场）

土地转让价格（土地使用权转让市场）;2、土地开发费——在取得开发用地后进行土地开发所需的直接费用、税金等。

基础设施配套费——七通一平（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面）

公共事业建设配套费用——邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施费用

小区开发配套费;3、投资利息

（1）单利计算方法

投资利息=全部预付资本×利率×计息期

=土地取得费×利率×开发周期+土地开发费×利率×开发周期×0.5

（2）复利计