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2025年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题常考点试题带答案

卷I

一.单项选择题(共15题)

1.按房地产的()来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

A.收益性

B.用途

C.市场性

D.地段

正确答案：B,

2.某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（）。

A.上升

B.下降

C.不变

D.无法确定

正确答案：A,

3.特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。

A.成本法

B.假设开发法

C.收益法

D.比较法

正确答案：A,

4.在求取建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法

正确答案：D,

5.某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为（）万元。

A.992

B.3306

C.10014

D.12723

正确答案：C,

6.评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的（）。

A.社会一般收益率

B.最低期望收益率

C.特定投资者所要求的最低期望收益率

D.特定投资者所要求的最低收益率

正确答案：A,

7.按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地可以分为“三通一平”.“五通一平”.“七通一平”等土地，其中“五通一平”土地不具备的基础设施条件是（）。

A.电力

B.燃气

C.通信

D.场地平整

正确答案：B,

8.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。

A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化

B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许

C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能

D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能

正确答案：A,

9.某宗房地产2011年3月2日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月递增0.5%，则其2011年10月2日的价格为（）元人民币/m2。（2011年10月2日的汇率假定为1美元=8.29元人民币）

A.8553

B.8585

C.8596

D.8627

正确答案：B,

10.关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的是（）。

A.开发经营期可分为建设期和经营期

B.建设期的起点与开发经营期的起点相同

C.经营期可具体分为销售期和运营期

D.建设期和经营期不会重叠

正确答案：D,

11.某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元。该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（）万元。

A.66.34

B.98.42

C.984.20

D.1213.85

正确答案：B,

12.某宗建筑物密度为50%的土地上，建有一栋8层且各层建筑面积相等的住宅楼，均价为5000元/平方米，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/平方米。该宗土地的总价为（）万元。

A.96

B.192

C.240

D.480

正确答案：D,

13.关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（）。

A.只有合法的房地产才能成为估价对象

B.估价对象状况必须是实际状况

C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象

D.评估价值应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格

正确答案：D,

14.按照我国法律的规定，居住用地的最髙年限为（）年。

A.70

B.60

C.50

D.40

正确答案：A,

15.净收益测算中，潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入是（）。

A.有效毛租金收入

B.有效毛收入

C.净收益

D.潜在毛租金收入

正确答案：B,

二.多项选择题(共10题)

1.房地产估价的三大基本方法是()。

A.比较法

B.路线价法

C.成本法

D.假设开发法

E.收益法

正确答案：A,C,E,

2.房地产租赁包括（）。

A.房屋租赁

B.土地租赁

C.土地使用权出租

D.动产租赁

E.土地所有权租赁

正确答案：A,B,C,

3.运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价