广东佛山三旧项目拓展经验交流.ppt

?佛山“三旧〞工程拓展经验交流?;目录

导入语

一、旧改政策解读

1、“三旧”改造范畴

2、政府层面自身要求—科学规划，统筹推进“三旧”改造

3、“三旧”改造主要操作模式

4、“三旧”改造政策扶持

二、佛山旧改研究及实例

1、佛山主要旧改进展与规划

2、房地产开发获取土地方式

3、与村集体旧改合作模式简述

4、以集体用地旧改合作项目为例的介入基本流程

5、村集体建设用地完善土地手续需注意的事项

6、禅城集体用地旧改合作项目税费说明

7、税金规避

三、提炼：旧改项目拓展关注重点;;;1、“三旧〞改造范畴;;3、“三旧〞改造主要操作模式;;模式三：开发商与村集体主导、合作开发模式

代表案例：石头村滨海御庭工程

2006年，石头村实施旧村改造，整合属下8个经济社200多亩土地，以土地入股，引入开展商合作开发滨海御庭工程。采取拆旧建新的方式，将集体土地转为国有土地，新建成的房屋可以上市流通。对拆迁的村民，实行按房屋面积1∶1置换，同时实行由村委会为村民代交物业管理费，并向每户村民提供一个车位等优惠，得到了村民的支持。目前，滨海御庭工程一期已完成，正进行第二期建设。;;佛山市土地出让金标准;禅城区国有土地使用权出让收入分配;扶持种类;扶持种类;集体建设用地转国有相关费用;二、佛山旧改研究及实例;1、佛山主要旧改进展与规划;〔1〕需要转政府储藏的，将土地转成国有之后，通过一级市场公开出让〔招拍挂〕，所得出让收入按规定进行分配。〔流程如下〕;〔2〕集体留用地、旧村居宅基地或经政府批准可不纳入储藏的土地，补缴划拨转为出让的土地出让金或转性的土地出让金。;◆按销售额分成

;4、以集体用地旧改合作工程为例的

介入根本流程;5、村集体建设用地完善土地手续

需注意的事项;税种;〔2〕开展商主要本钱组成;;三、提炼：

旧改工程拓展关注重点;●工程地段:价值尤为重要〔本钱浮动相对较小，利润主要取决于售价〕

●用地性质、功能:土地属国有用地还是集体用地、现状功能是什???〔农用地、耕地、宅基地、工业等〕、权属人是否为集体性质

●工程容积率：谁负责规划条件的工作？未能到达预定的设计条件时如何处理

●权属:清晰，尽量防止多个权属主体，土地边界是否规整

●合作方情况，合作风险评估:〔人格魅力、个人能力、村的大姓是否单一、村委会换届及开展情况,村领导班子内部协调一致，最好有唯一的话事人〕

●现状建筑物特点:〔厂房、村屋、空地等，建筑密度、层数、构造来判断拆迁难度和补偿比例，避开村民物业拆迁量大的村，尽量选择无拆迁要求或集体物业为主的合作工程〕;;●保底收益：对方是否要求有保底收益，有无要求按保底收益提前分配

●垫付资金：有无要求提供垫付资金提对方归还贷款、债务或其他用途，如有是否返还？其支付时间、返还方式、时间？是否计息？有无提供抵押担保？

●分红：有无要求提供资金作为对方分红之用，如有是否返还？支付时间、返还方式、时间？是否计息？

●违约金及违约责任：双方违约认定、违约责任、、返还要求

●经营权、决策权：法人、董事会成员确定，经营权、决策权明确

●拆迁责任方：主要指村民物业，其拆迁谈判、合同签订责任方

●拆迁补偿方式：货币、回迁或相结合的方式，是否有安置补偿

●合同效力声明：当出现与本合同约定不一致时，以本合同为准

●置换物业方式●开发期限●办理手续期限●土地出让金能否缓交●根底配套费能否减交●宅基地基准面积要标准;谢谢！