大工20秋《房地产估价》离线大作业及要求-王宏福.docxVIP

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大工20秋《房地产估价》离线大作业

学习中心：奥鹏远程教育贵阳学习中心（直属）[42]

学号：191583302109姓名：王宏福

题目一：市场比较法及其应用

（1）市场比较法的基本理论

该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。

（2）市场比较法具体应用（50分）

该部分内容要求学生采用市场比较法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用市场比较法评估）进行专业估价，要求详细描述对该估价对象采用市场比较法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用市场比较法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

一、市场比较法

市场比较法又称交易实例比较法、市价比较法，是指在市场上寻找和评估对象类似的资产进行可比因素调整，最终得出结果的方法。运用市场比较法要有一个活跃的公开市场作为前提，并在公开市场中有在同一供求范围内并在评估时点近期的交易案例，在满足前提的基础上可以选取市场比较法进行评估。运用市场法得到房地产价值的本质是以房地产实际成交价格为基础，并结合对房地产价格多方面的影响因素来分析判断对房地产成交价格的影响，以此确定房地产的价格。

二、市场比较法在房地产评估中的应用—以B公司房地产价值评估为例

（一）评估对象的概况

1.筑物权属及登记状况

表1建筑物基本情况表

房屋所有权人

B公司

权证编号

房权证长房权字第X号

建筑面积

114.59m2

房屋坐落

朝阳区硅谷大街

规划用途

住宅

实际用途

住宅

房屋结构

混合

产别

私产

房屋总层数

6层

所在层数

3层

2.筑物实体状况

经评估人员现场查勘，估价对象建筑物竣工年代约为2003年，公共配套设施完备，有上下水、暖气、照明电、煤气等生活配套设施齐全，维护保养现状较好，并能充分利用。建筑物朝向为南北向，估价对象层高约2.8米；外墙涂料，楼宇防盗门；内墙大白，实木地板，厨房、卫生间瓷砖地面，实木门，塑钢窗。建筑物平面布置设计合理，房屋结构墙体坚固，屋面未见漏水，室内设备管线完好，未见跑、漏电现象，门窗开关灵活，未见空鼓及裂缝、变形。建筑物在格局及功能上能满足现状使用。

估价目的：为B公司确定房地产市场价值。

价值时点：2015年4月3日(现场查勘之日）。

估价方法：市场比较法

（二）市场比较法的测算过程

选取市场比较法来求房地产公开市场价值，首先选择在近期房地产市场中与被评估房地产在同一供求范围内，同时其替代性和相关性都较强的交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对影响房地产市场价格的因素进行分析和修正，由此估算出被评估房地产的评估价值。

1.估程序

第一阶段：考察评价对象的特征。根据委托方提供的有关资料，在产权人的配合下，评估人员对《资产评估申报表》中的建筑物进行实地调查，了解建筑物的内外结构、功能性能、装修标准等，数量和质量，以及建筑物地理位置的现状，并做出评估报告。对差额进行适当调整，使账目与事实相符。

第二阶段：收集信息。评估人员根据本指引收集房地产交易信息、各类网上交易平台和报纸信息、房地产销售商租赁房地产信息等，并根据业主提供的估价申报表收集建筑物权属证明及相关资料。评估员应确保所收集数据的准确性。

第三阶段：评价、分析和计算。评估人员在现场勘查后，根据调查结果以及对房地产市场交易情况的调查，合理选择三个类似的评估条件对象交易案例，对评估对象在房地产交易中的位置、面积、用途等三个实例进行选择，成交时间、环境条件、使用年限、房屋状况、交易条件的差异等，评估对象与房地产市场交易案例面积修正系数及个别因素的关系，从而得出对建筑物评估价值进行复核的结论。

2.比实例的选取

评估人员对项目的特点和实际情况进行了详细的分析，并研究了委托人及当事人双方提供的资料，通过实地查勘、分析项目的特点和对周边区域的调查，根据估价对象的特点和实际情况，经过比较分析，选取了a、b、c三个交易案例为可比实例:以上案例建立价格可比基础：

表2可比实例调查表

名称

可比实例a

可比实例b

可比实例c

楼盘名称

X

X

X

地理位置

硅谷大街

硅谷大街

硅谷大街

成交日期

2015年3月

2015年3月

2015年3月

成交单价(元/平方米)

6170

6331

6225

付款方式

一次性付款

一次性付款

一次性付款

用途

住宅

住宅

住宅

房地产状况说明

实物状况说明

建筑物为混合结构，建于2003年，总层数6层，所在层第2层，外墙涂料，装修一般，防盗门，塑钢窗，水、电、暖、卫等设施齐全，封闭小区物业管理。

实物状况说明建筑物为混合结构，建于2003年，总层数6层，所在层第3层，外墙涂料，装修较好，防盗门，塑钢窗，水、电、暖、卫等设施齐全，封闭小区物业