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工程配比推导及经济模型测算
前提条件：
净用地面积〔亩〕
土地用途
容积率
建筑密度
建筑高度
绿地率
58.8763
商业用地
≥3.0≤6.0
≥30%且≤45%
≤90.03米
≥15%
一、各产品体量范围推导
1、办公产品体量〔含SOHO〕范围推导
根据两家
根据两家参谋机构提供的分析结果，2011年后区域内将出现供需两旺的局面。
目前在售15.62万平方米，需求较少同时竞争较弱，未来供给激增，同时竞争将较为剧烈。
区域的商务开展趋势，和本案办公为主力产品的定位，要求办公物业至少占总开发量的50%以上。
容积率3-6，建筑密度30%-45%，限高90.03米，最多能规划出19万m2的塔楼用作写字楼。
市场需求
竞争时机
政策因素
规划设计
最大值：19万平方
最小值：12万平方
建议体量范围
最小值
最大值
2、商业体量范围推导
目前空置率较高，但需求呈上涨趋势
目前空置率较高，但需求呈上涨趋势，工程整体约30万平方的开发量，加上未来约60万居住人口的入驻，未来需求较大。
商业利益高，但区域内未来竞争剧烈，只能从“档次和特色”上找出市场时机。
政府对工程有2-3万平方自持商业的要求
根据地块，街铺2层，局部4层，最多规划出5万平方裙楼商业。
市场需求
竞争时机
政策因素
规划设计
最大值：5万平方最小值：3万平方
建议体量范围
最小值
最大值
3、公寓体量范围推导
工程
工程紧临大型居住区，公寓对投资和居住的需求存在，假设开展产权式酒店面积不得低于1万平方米。
区域内以投资客为主流目标的小面积公寓尚处于空白。
政府对商业物业接入天然气有开发面积的15%的总量限制
工程有办公环境的主力定位，公寓面积不宜过大。
市场需求
竞争时机
政策因素
规划设计
最大值：4.5万平方最小值：1万平方
建议体量范围
最小值
最大值
二、各产品配比分析
根据商业地产工程的几种根本赢利模式，结合工程所在的区域特征，工程前期论证的市场状况及设计的业态规划和市场支持条件，对工程的商业局部、写字楼局部和公寓三个局部，分别按持有与销售结合或全部销售状态，建立经济模型。通过分析测算，确定较好的产品配比。
1、工程商业模型、经济收益模型：
+
+
租金收益
投资周期
+
以售为主、租售结合商业模式
商业模型
销售收益
经济模型
收益模型
速度
利润
+
2、各产品售价分析
根据第一章的市场调查结构，参照区域内在售各竞争物业目前的销售行情，并结合公司的实际情况，采用通常的权重分析法，对本案各产品预期售价进行推测。
为了更好地对各产品进行分析，现分别按商业、写字楼和住宅设定各自的权重比：
权重
因素
地理
位置
人流
状况
交通
状况
品牌
影响力
地块
条件
开发
规模
政策
导向
周边
环境
产
品
商业
30
25
18
5
5
10
2
5
写字楼
20
10
25
10
15
10
5
5
住宅
18
15
18
10
14
10
5
10
因素地理
因素
地理
位置
人流
状况
交通
状况
品牌
影响力
地块
条件
开发
规模
政策
导向
周边
环境
得分
权重
30
25
18
5
5
10
2
5
100
世纪城
25
21
16
5
4
10
2
5
88
理想中心
28
22
17
2
4
5
2
5
85
本案
18
16
13
5
3
8
2
3
68
商业〔商铺〕售价分析
本案售价：11023万元/m2
工程
世纪城
理想中心
均价
1.3万元/㎡
1.5万元/㎡
参照工程售价
售价=B×Σ(Xi/Ai)/i
Ai指各产品权重得分；Xi指各产品均价；
B指本案权重得分；i指参照工程家数。
分析模型
因素
因素
地理
位置
人流
状况
交通
状况
品牌
影响力
地块
条件
开发
规模
政策
导向
周边
环境
得分
权重
20
10
25
10
15
10
5
5
100
水电大厦
9
5
14
8
10
8
4
2
60
拉德方斯
20
9
25
7
10
8
5
4
88
特拉克斯
15
7
20
6
8
5
2
4
67
本案
8
5
13
9
8
8
2
2
55
写字楼〔本地甲级〕售价分析
本案售价：8001元/m2
分析模型
工程
水电大厦
拉德方斯
特拉克斯
均价
8950元/㎡
12800元/㎡
9500元/㎡
参照工程售价
售价=B×Σ(Xi/Ai)/i
Ai指各产品权重得分；Xi指各产品均价；
B指本案权重得分；i指参照工程家数。
因素
因素
地理
位置
人流
状况
交通
状况
品牌
影响力
地块
条件
开发
规模
政策
导向
周边
环境
得分
权重
18
15
18
12
12
10
5
10
100
凤凰城
15
12
15
11
10
10
4
8
85
中海兰庭
16
13
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