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五、发生退房的几种情形2009-7-1张建辉风险应对审计实务*一、不能提供住宅质量保证书和住宅使用说明书;二、开发商无故比原合同约定延迟交楼，以购房人催促后超过3个月交房的；三、开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同约定的配套环境的；四、开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的；五、合同约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%（不含3%）的，可拒绝收房，并解除购房合同；六、经符合资质的质量检测机构核核验，房屋主体结构质量确实不合格的，房屋质量问题严重影响正常居住使用的；七、出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押、所售房屋已出售的事实；六、预收账款审计程序2009-7-1张建辉风险应对审计实务*1、获取或编制预收账款明细表，复核加计正确并与总账数、报表数和明细账合计数核对是否相符；2、抽查预收账款有关的预售合同（商品房销售合同）和租赁合同，检查已实现销售的商品是否及时转销预收账款，并检查至审计日止已转销的预收账款；(1)向客户取得预售许可证，并将预售房情况与预售许可证的内容进行核对；(2)向客户取得全部预售合同（商品房销售合同）和定金合同，将合同情况如房产权利人、房号、面积、销售单价、总房价、交房情况等相关内容记录在底稿中，并将合同情况与账面情况进行核对；(3)取得入住通知书或房屋交接书与账面情况进行核对；(4)核对当地房地产交易网的网上信息，将网上所示信息与账面情况进行核对。（5）对已转销的较大额预收账款进行检查，核对记账凭证、入住通知书、房屋交接书、销货发票等，并注意这些凭证发生日期及转销日期的合理性；3、抽查明细账发生额，检查原始凭证与账面记录是否相符，检查资金流入来源是否正常，检查有无不属于因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务的债务，如有，应作出记录或作必要调整；1）预收账款的现金流入对象与购房单位不符，需向客户询问原因，并收集相关资料判断情况是否正常，必要时向项目负责人进行咨询并作相应的处理。2）预收账款的贷方发生额为转账方式，需结合对应科目进行查验。4、检查预收账款长期挂账的原因，并作出记录，必要时予以调整；一般情况下不应存在长期挂账的情况，如有，审计人员应向公司有关人员查询该款项的性质，并取得相关依据，特别需关注是否存在纠纷情况，同时查明该款项是否应该在本科目核算，并根据实际情况必要时作相应审计调整。5、对税法规定应在收到预收账款时计缴相关税金的，应结合应交税金项目，检查其是否及时、足额计缴有关税金；6、根据评估的舞弊风险等因素增加的审计程序；7、检查预收账款是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报。七、应收账款审计程序2009-7-1张建辉风险应对审计实务*1、获取或编制应收账款明细表，复核加计正确并与总账数、报表数及明细账合计数核对是否相符程序；2、对应收账款余额作分析性复核，若有重大波动应查明原因并作出记录；3、查验应收账款账龄分析是否正确；4、选取账龄长、金额大的债权，检查有关合同、原始凭证等，并进行函证（包括重分类转入项目），对大额频繁往来客户发询证函时请公司提供对账的流水记录；未回函的，可再次发函，如不回函可采用替代审计程序进行检查，但必须形成规范的审核记录，并说明确认与否的结论及依据；5、抽查明细账发生额，检查原始凭证与账面记录是否相符，检查资金流入来源是否正常，检查有无不属于因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务的债权，如有，应作出记录或作必要调整；6、检查坏账准备的会计处理是否经授权批准；7、涉及债务重组、资产置换的事项，审查有关协议等法律文件及手续是否齐备，账务处理是否正确，并判断交易的合法性和真实性；8、对异常项目及关联方欠款，即使回函相符，仍应取证并审核相关交易合同，判断交易的合法性、真实性；如果房地产企业发生土地转让、在建工程转让或其他关联交易情况，审计人员应查验全部合同、收款情况、确认收入的依据是否完备，并根据上述情况发特殊函证，特殊函证的内容应包括合同主要条款情况、具体收款明细、权利转让情况等，并由审计人员亲函完成。9、执行“分析明细账余额，对于出现贷方余额的项目，应查明原因，必要时根据不同性质作调整”程序10、请客户协助，在应收账款明细表上标明截至审计日已收回或转销的项目并检查有关凭证；；11、根据评估的舞弊风险等因素增加的审计程序；12、检查应收账款是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报。八、商品房销售成本审计程序2009-7-1张建辉风险应对审计实务*1、获取或编制主营业务成本明细表，复核加计正确并与总账数、报表数和明细账发生额核对是否相符；2、检查主营业务