某某年惠州某房地产项目营销执行方案.pptx

某某年惠州某房地产项目营销执行方案;中原对项目目标的理解;;惠城区·存量;惠城区·成交量;惠城区·成交价格;;江北片区从09年1月份以来，基本无新增供。;截至09年3月31日江北片区存量规模是3778套，约42万平米，存量规模连续4个月下降。

主要存量以大户型为主。;本月江北片区网上登记332套，环比增加8%，同比增加9倍；

本月江北片区网上登记面积37872平米，环比增加1.5%，同比增加6倍。;市场小结;观点：

自09年2、3月份成交状况分析，惠州楼市出现小阳春，并且市场正正常化，消化量逐步增加；

受08年经济影响开发速度放缓，无明显新增供应，中小户型消化速度最快，而剩余产品大都为大户型，本项目产品供应属市场断层，并且供应面积是目前市场旺销户型。;;项目区位;项目指标;项目四至;设计规划;户型配比：精致增值居家型，以三房为主;创新产品：凸窗/入户花园/内庭院/大阳台为主要设计特点，平均使用率达83％;;江北热销楼盘分布;市场供应;竞争对手锁定;面积重合度竞争分析;点对点竞争分析——万科金域华庭;点对点竞争分析——中颐海伦堡;点对点竞争分析——伟豪都市印记;点对点竞争分析——天一名居;竞争小结;;周边竞争项目客户分析楼盘物业顾问深度访谈;项目名称;周边竞争项目客户小结;;;F（Features/fact）;本项目核心竞争力;;策略形成;策略总纲;;房型;竞争项目销售情况;竞争项目潜在供应情况;;户型配比：南北区房型、面积段基本相同;产品分布;;推售策略;;本项目该以什么价格入市，及实现预计价格？;价格策略;定价方法说明;项目名;备注：

与本项目物业相比，好于则加分、相同则同分、差于则减分；

修正后各相关楼盘价格Pi’

Pi’=（Qx/Qi）×Pi注：Pi为实收均价

Pa’=（Qx/Qa）×Pa

Pb’=（Qx/Qb）×Pb

Pc’=（Qx/Qc）×Pc

Pd’=（Qx/Qd）×Pd

各相关楼盘参考价值权重取值为Wi’

Wa=30%Wb=25%Wc=30%Wd=15%

Px=∑PiWi

=Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc+Pd’Wd;根据“市场比较法”

本项目第一批产品平均实收价格建议3800元/㎡;回顾竞争项目;本项目;营销面临的挑战;营销布局;造势——客户购买系统梳理;造势——推广方式分析;造势·开盘前推广建议;营销布局;外场·承担功能;外场·客户带???法;中颐海轮堡;营销布局;内场·体验营销;内场·形象墙;内场·楼体条幅;内场·楼体条幅;内场·看楼通道;内场·样板房;消费者能够感知到未来的生活需求，继而联想未来的场景，引发买房的冲动;内场·现场场地;外场·推广渠道;外场·推广渠道·线上营销;外场·推广渠道·线上营销;外场·推广渠道·线上营销;外场·推广渠道·线上营销;惠州渗透式客户渠道;客户种类1:本地中小企业主;客户种类2：大型企业中高层管理人员;客户种类3：特殊团体协会：台商协会等;外场·推广渠道·中原资源;外场·推广渠道·中原资源;5月;阶段一·认筹期;时间：2009.7——2009.8（1个月）

推售单位：北区1栋/7栋

;时间：2009.8——2009.9月中（1.5个月）;时间：2009.9月中——2009.11（2.5个月）

推售单位：北区2/8栋;统一认识;附：风险规避策略;双城国际停工了！;应对策略;现场展示;口径模拟;事实回应;预祝项目取得圆满成功！;神圣的工作在每个人的日常事务里，理想的前途在于一点一滴做起。

创造性模仿不是人云亦云，而是超越和再创造。

逆境给人宝贵的磨练机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。19:3719:3719:37:5819:37:58

所谓天才，只不过是把别人喝咖啡的功夫都用在工作上了。

强烈的欲望也是非常重要的。人需要有强大的动力才能在好的职业中获得成功。你必须在心中有非分之想，你必须尽力抓住那个机会。

患难可以试验一个人的品格，非常的境遇方才可以显出非常的气节;风平浪静的海面，所有的船只都可以并驱竞胜。命运的铁拳击中要害的时候，只有大勇大智的人才能够处之泰然。

不放过任何细节。2月-252月-252月-252月-25

惟一持久的竞争优势，就是比你的竞争对手学习得更快的能力。

把你的竞争对手视为对手而非敌人，将会更有益。

一旦做出决定就不要拖延。任何事情想到就去做!立即行动!

如果通用公司不能在某一个领域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就会把它在这个领域的生意买掉或退出这个领域。

我的宗旨一向是逐步稳健发展，既不要靠耸人听闻的利润，也不要在市场不景气时，突然有资金周转不灵的威胁。15-2月-2519:37:58

在艰难时期，企业要想获得生存下去的机会，唯一的办法就是保持一种始终面向外界