物业管理的理论分析.ppt

01建筑物区分所有权是随着城市化的发展、人口大量向城市集中、土地立体化利用的加剧而产生的一种特殊的所有权形态。02当一栋建筑物由多个独立的单元组成，且各个单元可以由不同的人拥有所有权时，则各个单元的所有人即拥有了建筑物区分所有权。03不同于一般意义上的私有产权。是一种复合形态的所有权形式。04一项基本的不动产所有权形式，而且构筑了现代物业管理的理论体系。二、建筑物区分所有权的特征与表现二、建筑物区分所有权的特征与表现区分所有权的特征专有所有权的主导性区分所有权人只有取得专有所有权才能获得其他权利；区分所有权人专有所有权的大小，决定了共用部分持分权和成员权(如表决权)的大小；区分所有权登记时，只登记专有所有权，其他两项权利不作单独登记。（一）区分所有权的特征二、建筑物区分所有权的特征复合性建筑物区分所有权是由专有所有权、共用部分持分权和成员权构成。而一般不动产所有权，构成是单一的，仅仅指权利主体对不动产的占有、使用、收益和处分的权利。一体性一体性强调了三种权利的不可分离。区分所有权在转让、处分、抵押、继承时，必须将三者视为一体，不得保留其一或其二。登记公示性（一）区分所有权的特征01权利主体的多重性与一般不动产所有权相比，区分所有权人的身份具有多重性，包括了专有所有权人、共有所有权人和成员权人。建筑物区分所有权是不动产所有权的一种形式，必须履行不动产物权的登记，以表征权利的变更。02二、建筑物区分所有权的特征区分所有权的表现专有部分专有权共用部分持分权成员权建筑物区分所有权的特征专有权？上、下、左、右、前、后的房屋构件内侧面围筑而成的一个空间。单元套房业主专有所有权的物业（私人物品）是以立方米计量的空间：V=(m+m’)hV——体积m——户门内的净使用面积m’——内部固定构件所占的面积（非承重内隔墙、壁柜、内设门窗等）h———空内净高区分所有权的表现专有部分专有权共用部分持分权部分共有；全体共有成员权建筑物区分所有权的特征与表现12共用部分持分权包括三项权能：使用权（共同使用与轮流使用）、收益权、和处分权。部分共有:某资源为一定范围内的人所共同拥有和使用。全体共有：全体业主所有——准公共物品专有部分以外的其他部分，如门厅、电梯、走廊、屋顶、地下室。1不属于专有部分的附属建筑物：①建筑物的附属物，如给水排水设备、供电设备、空调设备、各种配备线等；②建筑物的附属设备，如天井、水塔、游泳池、停车场、建筑物外的照明设备等。共有部分是建筑物区分所有的核心重要问题。2共有部分范围包括：基于区分所有权人之间的共同关系而产生的权利，是具有永续性、复合性，独立于专有权与共有权之外的一种权利。01作为建筑物管理团体的一个成员，每个成员都享有以下的权利：表决权、订约权、请求权、选举权、监督权。02作为管理团成员，有如下的义务：执行大会决议、遵守公寓规约、服从管理人管理、支付共同费用。033.成员权1特别提醒2提示3所有权≠为所欲为（如拥有一套公寓≠可以任意更改承重结构）行使区分所有权权利时以不侵害他人权利为前提。建筑物区分所有权运用意义：处理共用部分和共同关系维修、养护、管理费用的分摊；重大问题的决策。案例分析一：许新和张亮是上下楼邻居，分别拥有对所住房屋的所有权。1993年许的家人感到卫生间太小不方便，就想把紧邻卫生间的厨房改为浴室。不久，许未经他人同意，擅自改动了单元楼内的下水管道。由于施工不当，许的浴室在使用时有渗漏现象，渗漏的水不仅影响了楼下张家厨房的使用，而且也破坏了厨房的装潢。张和许多次协商未果，遂向人民法院提起诉讼。三、建筑物区分所有权运用案例分析二：八十多岁老太太终年出门不得并非为了躲避世事，四十多岁中年人整日“上下求索”并非为了增加体质，一家老小放着好好的楼梯不走却依靠墙外的木梯攀爬上下，听起来真是咄咄怪事。然而这事却真实发生在吉林省东丰县城。1992年，个体户刘学东迁入新居并办理了房屋过户手续，其楼下房主为工业局所属机电公司。在迁入前，楼上楼下住户曾为一楼过道问题发生过纠纷，刘学东迁入后，为避免纠纷，在楼后破墙修建了简易楼梯，供上下楼使用。后因该梯属违章建筑被停止使用，刘便要求从一楼楼梯正常上下楼，但这一合理要求却遭到机电公司的拒绝。正是因为住在一楼的房主独占共有楼梯，封堵楼道，改成仓库，堵住楼上住户的进出门户，迄今为止，住在楼上的刘家已“空中行走”八年。其间，刘家曾向法院提起诉讼，但法院以超过诉讼时效为由不予以支持。讨论:关于窗前绿地的权属问题。01建筑物区分所有权运用0201第三节委托－代理理