第六章 （5-1）现金流量与资金时间价值.ppt

第六章现金流量与资金时间价值内容第一节现金流量第二节资金时间价值第三节资金流量与资金时间价值房地产开发投资的目的是在提供满足市场对房地产产品或服务需求的同时，获得相应的投资收益。货币量化房地产开发投资项目的投入产出是计算房地产投资经济效益的基础和前提。第一节现金流量第一节现金流量一、现金流量的概念房地产开发投资活动可以从物质形态和货币形态两个方面进行考察：第一节现金流量一、现金流量的概念1.含义对一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本、获取的收益，都可看成是以货币形式体现的现金流入或现金流出。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或资金流入叫做现金流量。现金流出现金流入净现金流量2.确定现金流量应注意的问题（1）应有明确的发生时点（2）必须实际发生（如应收或应付账款就不是现金流量）（3）不同的角度有不同的结果（如税收，从企业角度是现金流出；从国家角度都不是）第一节现金流量房地产投资开发项目：现金流入：销售收入、出租收入、其他经营收入等；现金流出：土地费用、建造费用、财务费用、运营费用、销售费用和税金等。通过考察分析不同运行模式和技术方案下的现金流量情况，为项目发展选择合适的方案，以取得最佳经济效果。第一节现金流量二、现金流量图1、含义：用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图示，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。2、绘制现金流量图的基本规则（1）横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。横轴上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时间。时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始，以此类推。第一节现金流量第5计息周期+第1计息周期-143250图：5-1现金流量时间标度1001001002、绘制现金流量图的基本规则（2）遵循期末惯例法，即把现金流出和流入的代数和看成是在计算周期末发生。（3）将初始投资P作为第0期期末发生的。（4）相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，向上表示正现金流量，向下表示负现金流量。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。现金流量01234现金流出现金流入+-P初始投资图5-2正负现金流量图在现金流量图中：水平线表示时间坐标,时间的推移从左到右。0102030405第一年第二年第三年第四年01234第一年初规定为“0”本期末与下期初重合。比如“2”表示第二年年末,第三年年初。2.垂直箭线表示现金流量多少,箭头向上表示现金流入,箭头向下表示现金流出。绘制现金流量图必须把握现金流量的三要素:现金流量的大小、方向、时间点房地产投资中常见的几种现金流量类型：开发后出售房地产项目时的现金流量开发后持有房地产项目时的现金流量置业投资项目的现金流量第一节现金流量三、房地产投资活动中的现金流量第一节现金流量三、房地产投资活动中的现金流量（一）开发—销售模式现金流量图主要适用于商品住宅开发项目0建造成本及相关费用预售收入现房销售收入土地成本123456图5-3开发—销售模式下的现金流量图第一节现金流量三、房地产投资活动中的现金流量（二）开发—持有出租—出售模式现金流量图主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目转售税费0建造成本及相关费用租金收入土地成本123456图5-4开发—持有出租—出售模式下的现金流量图运营成本转售收入n-1n-2n第一节现金流量三、房地产投资活动中的现金流量（三）购买—持有出租—出售模式现金流量图此模式通常为大型房地产企业采用，（房地产投资信托基金）