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办公进入压力周期，部分超跌物业价值凸显
商业项目持续扎堆入市，推动市场租金下跌
2024年商办市场回顾及趋势分析
Contents
一办公市场情况/PARTONE
二办公专题/PARTTWO
三商业市场情况/PARTTHREE
四商业专题/PARTFOUR
01
办公市场
供求：供求趋势短期难以扭转，推高全市甲级办公空置率
2024年四季度甲级办公新增供应13.88万方，主要集中于CBD核心商务区；全年新增供应51万方，净吸纳48万方，供大于
求趋势难扭转，持续推高全市甲级办公空置率
17年Q1~24年Q4上海全市甲级办公供求走势17年Q1~24Q4上海全市甲级办公空置率走势
净吸纳1141514456143715648
30.00%
140
120
26.00%
22.3%
100
22.00%
80
60
40
18.00%
14.00%
20
10.00%
0
供应面积（万㎡）净吸纳面积（万㎡）空置率
新增供应净吸纳量空置率
全市13.88万㎡14.95万㎡22.3%
CBD核心区13.88万㎡7.88万㎡16.4%↑
DBD核心区-7.07万㎡29.0%↓
?2024年第四季度，上海甲级办公市场迎来共计13.88万方新增供应（太平洋新天地商业中心T1、丰盛商业中心），新增供应推高CBD核心区整体空置率至16.4%，环
比上升0.2个百分点，同比上升1.5个百分点。四季度，由于成本驱动型需求涌入，DBD商务区空置率环比下降0.6个百分点，同比下降0.8个百分点，达到29.0%。
数据来源：公开数据，市场调研、克而瑞整理；
办公市场
租金-受新增供应及企业降本增效影响，CBD商务区租金加速下跌
在供大于求的写字楼市场形势下，越来越多的企业看重次级商务区及新兴商务区的租金优势。搬迁依然是最主要的租赁类型，
新近竣工项目较为集中的板块内升级需求较为显著，以价换量仍为市场主流趋势。
1.7倍
1.6倍
2024Q4全市CBD核心区DBD核心区
租金6.50元/㎡·天7.56元/㎡·天4.78元/㎡·天
环比变化↓2.58%↓11.6%↓1.6%
?在当前经济下行的大背景下，多数企业都在强调“降本增效”，削减办公租赁费用成为企业节流的重要手段，因此对租金更为敏感。同时，由于新入市项目在产品及服务
方面趋同，因此租金更低的DBD商务区更受当前升级租户青睐，导致核心商务区不得不下调更多租金来留住租户。部分核心商务区扣除装免期后的租金相比23年下降
25~30%。
数据来源：公开数据，市场调研、克而瑞整理；
办公市场
细分板块分化，楼龄较老的CBD及新增供应较大的DBD板块租金跌幅更大
2024年四季度，CBD商务区项目为保证原有出租率，进一步下调租金以留住租户，部分项目楼龄较老的板块如人民广场、南
京西路、外滩等板块租金下调幅度超4%
子市场租金2024年Q4CBD甲级办公平均租金及变化2024年Q4DBD甲级办公平均租金及变化
南京西路9.79
租金变化幅度
2.00%
平均租金
1.00%
（元/㎡·天）
中山公园
0.00%
87.8%
567891011
古北虹桥
-1.00%
77.6%
徐家汇陆家嘴
竹园
75.5%87.8%
-2.00%
78.8%
租金变化幅度
1.00%
0.50%
平均租金
（元/㎡·天）
0.00%
世博
大宁
33.544.555.566.5
78.8%
70.73%长寿路
-0.50%
76%
CBD
核心区
陆家嘴8.42
外滩8.61
徐家汇7.44
人民广场7.17
竹园7.11
-3.00%
-4.00%
-5.00%
人民广场
84.7%
南京西路
87.7%
-1.00%
-1.50%
-2.00%
长风
62.8%
徐汇滨江
77.3%
虹桥商务区
83.2%
北外滩
71.9%
中山公园6.61
古北虹桥5.89
北外滩5.78
前滩5.86
-6.00%
-2.50%
长寿路5.13
世博5.55
徐汇滨江5.40
长风5.03
-7.00%真如
五角场
56.4%
-3.00%
84%
-8.00%
-9.00%
外滩
前滩
88.7%
-3.50%
79.8%
DBD
-10.00%
-4.00%
核心区
虹桥商务区5.37
?受企业降本增效的影响，大量企业从核心区搬迁至新兴区域，业主方为保证出租率，不断地调整租金结构，导致核心商务区租金变化幅度较
大宁4.19
为明显。
五角场4.42
真如3.63
数据来源：公开数据，市场调研、克而瑞整理；注
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