镇江项目可行性研究报告(完整).docVIP

提纲

研究背景

研究内容

一、镇江城市开展策略研究

二、镇江房地产市场行业的研究

三、竞争研究

四、消费者研究

五、工程市场建议

六、工程财务分析

[研究背景]

本工程位于江苏省镇江市南徐新城，工程总用地约350亩。南徐新城是镇江规划中的新行政中心，本工程作为区域目前开发的较大的工程，在南徐新城乃至整个镇江都具有重要的地位。因此我们对于工程的理解，不仅仅停留在市场的层面，还应包括对镇江这个城市的研究，从工程生存的大环境进行切入研究。报告主要从以下几个方面对与本工程相关的问题进行分析阐述。

我们工程处在一个怎样的城市背景下？

城市规划给房地产市场带来怎样的影响？

镇江房地产市场开展的水平如何？南徐是否有开展的潜力？

板块的特性，竞争对手搏奕？

基于工程SWOT的分析提出工程市场建议

城市篇

一、镇江城市开展策略研究

〔一〕城市开展所处的时代背景

镇江位于江苏省西南部，是长三角“先行规划、先行开展”的十五个城市之一，但镇江处于长三角城市都市圈的最外围，受到上海经济圈的辐射非常小。

镇江同时也处于南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处，在目前两大都市圈开展尚未成熟的阶段，镇江由于位于都市的外围，其双向辐射优势不能得到发挥。

〔二〕城市的概况

1、城市功能、性质以及城市的地理位置、交通、行政区划分

〔1〕镇江城市性质为：国家历史文化名城，长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市。

〔2〕地理气候

镇江市地处长江下游南岸，北纬31°37′～32°19′，东经118°58′～119°58′。东西最大直线距离95.5公里，南北最大直线距离76.9公里。东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。

属北亚热带季风气候，年平均气温15.6℃，日照数2,057.2小时，无霜期238天，降水量1088毫米。

全市土地总面积3848平方公里，占全省3.74％。丘陵山区为1964平方公里，占总面积的51.1%。地势西高东低，南高北低，呈波状起伏，形成以丘陵岗地为主的地貌特征。

〔3〕交通

京沪铁路横贯东西。沪宁高速公路、312和104国道、沿江公路穿越境内，公路网四通八达，镇江至扬州长江公路大桥即将开通。长江与京杭大运河在镇江交汇，构成全国最大的十字黄金水道。南京禄口国际机场和常州机场分别距镇江80公里和50公里。

镇江拥有对外开放的国际港口。现已建成泊位139个，其中万吨级以上泊位20个，最大可停靠5万吨级船舶，镇江港是长江第三大港，为国家主枢纽港之一，有铁路和高等级公路与港口相连，与世界50多个国家和地区的120多个港口有运输业务联系。镇江口岸为国家一类对外开放口岸，海关、海事、边防、出入境检验检疫等查验机构齐全。

〔4〕行政区划分

镇江为江苏省省辖市，下辖三个县〔市〕：丹阳市、句容市、扬中市，下辖四个区：丹徒区、京口区、润州区和镇江新区。

2、经济状况

〔1〕经济地位

镇江市地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点，具备开展根底工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依拖等优势条件。

〔2〕经济开展水平GDP和人均GDP

GDP〔亿〕

2000年

2001年

2002年

2003年

南京

1021.3

1150.3

1295

1576.2

苏州

1540.7

1760.3

2080

2802

扬州

472.12

505.46

558.93

602.68

镇江

454.6

505.15

560.9

641.1

镇江的年GDP总量不到苏州的1/3，相当于南京的1/2，与扬州差不多。镇江的经济实力与周边城市相比属于中等偏下水平。

用国际通行的房地产开展阶段与人均GDP数值关系看房地产市场的开展状况。根据国际惯例，人均GDP到达1300至8000美元，房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。

镇江人均GDP在2002年突破20000元，在2003年到达23995元，年增长率为29.4%，较高的增长率说明城市的经济处于快速开展时期。2003年人均GDP近3000美元，正由缓慢开展期迈向快速开展时期。房地产市场的火爆是镇江经济开展的一个必然表现。

〔3〕居民可支配收入和人均消费

城乡居民生活水平不断改善。2004年城镇居民人均可支配收入完成10858元，增长14.9%，农民人均纯收入完成5372元，增长13.5%，分别占年方案的102.6%和106.4%。预计2005年城镇居民人均可支配收入增长12%；农民人均纯收入增长9%。

随着收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，给镇江房地产业带来了巨大的商机，有力地推动了镇江房地产市场的良性开展。

〔4〕财政、金融状况

财政收入增幅较快。2004年财政总收入完成92.12亿元，比上年增长32.6%。

金融运行态势良好，效劳功能不断完善。年末金融机构各项存款余额676