2025年建设工程经济作业二参考答案 .pdfVIP

百川东到海，何时复西归?少壮不努力，老大徒伤悲。——汉乐府

江苏开放大学

形成性考核作业

学号

姓名

课程代码

课程名称建设工程经济

评阅教师

第2次任务

共4次任务

志不强者智不达，言不信者行不果。——墨翟

建设工程经济课程实践之经济分析

示范案例

刘先生，月收入3000多元，现有积蓄20万元，在市中心有95m2的住房一套。2021年

5月在昆明市三环外购置了一套64.22m2的住房，房价4360元／m２，房款总价280000

元。由于刘先生购置的是第二套住房，首付40%，共计112000元，剩余168000元向银行

申请了20年的等额本息商业按揭贷款，贷款基准利率为5.94%，第二套房利率上浮10%为

6.534%，月供1255.97元〔取整1256〕。

【问题】如果刘先生将此套商品房出租，出租经营期20年，20年的平均租金为1000

元／月，平均每年的净收为9888元。试用投资回收期法、净现值法分析刘先生用20年的租

金收回房款首付112000元的可行性。

【问题求解分析】

(1)求每年的净收益

房屋在出租经营期间应缴纳的税费有：营业税为租金收入的5%；城市建设维护税为营

业税额的7%；教育附加税为营业税额的3%；房产税为租金收入的12%；印花税为租赁合同

金额的1‰。

20年中平均每年出租经营收入及税费估算：

1)租金总收入＝月租金×12=1000×12=12000〔元〕。

2)税费估算〔亦为年经营本钱〕：

①营业税＝租金×5%=12000元×5%=600元

②城市建设维护税＝营业税×7%=600元×7%=42元

③教育附加税＝营业税×3%=600元×3%=18元

④房产税＝租金收入×12%=12000元×12%=1440元

⑤印花税＝租赁合同金额×1‰=12000元×1‰＝12元

税费合计＝①+②+③+④+⑤＝2112元。

净收益：12000–2112＝9888〔元〕。

(2)用投资回收期法进行评价

首先画出陈先生投资该商品房的现金流量图，如图10.1所示。

下面分别用表上计算法和公式计算法评价工程的可行性。由于刘先生是第二套住房，贷

款利率上浮10%为6.534%。当采用动态投资回收期判断工程的可行性时，可按ic=7%计算。

2)用公式计算法评价工程的可行性。

静态解法1：

t=-112000+9888+9888+…+9888+3232/9888=0

解得Pt=11.33〔年〕Pc=20年，投资方案能到达预期效果。

静态解法2：

解得Pt=12－1