多地宣布“取消公摊” 高得房率项目密集入市越秀地产“日光盘”.docx

多地宣布“取消公摊”高得房率项目密集入市越秀地产“日光盘”得房率逼近130%

有业内人士表示，“超高得房率”将令开发商打造的新房更具市场竞争优势。于购房者而言，按套内面积计价能够增强市场透明度，改变计价方式对于房屋总价影响较小，不过，住房单价可能因此上涨。

此外，广州、杭州、武汉、长沙、福州等一二线热门城市出炉计容面积新规。这类城市并非直接“取消公摊”，而是通过允许开发商“赠送”阳台等半开敞空间等形式间接提升得房率。理论上，房企只要利用新规合理设计，项目的实际得房率可由以往的75%至80%，提升到100%甚至更高。

于购房者而言，实际得房率的提升，意味着同样的总价及产权面积下能得到比以往更大的使用空间；各地计容新规出炉，也直接推动了开发商们产品力的打造。当前部分房企开始打造以“户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%”为标志的第四代住宅，克而瑞数据显示，目前百强房企在全国已经开发100余个第四代住宅，这类项目的得房率多数都超过100%，最高得房率超过140%。

各地“卷公摊”背后，开发商面临着竞品质、加速新房销售去化的需求。一线城市中，目前广州部分计容新规试点项目已经入市，超高得房率成为这类项目的一大卖点。

与此同时，广州一批超高得房率地块正在扎推出让。12月17日，绿城集团以总价5.08亿元竞得番禺区市桥街BC0612015地块。按照出让公告，该地块项目阳台等半敞开空间占计容面积可提高至25%。

12月2日，中交城投科学城集团联合体以8.54亿元竞得黄埔区广深沿江高速以南HPG-NG-06地块，出让公告鼓励项目采用“大阳台”设计，阳台、入户花园、飘窗等空间的面积，不超过套内建筑面积的20%，可以按照一半面积来计算。

在业内人士看来，当前楼市需要客观认知“公摊”与计价方式，“公摊不透明”才是销售环节的问题关键。按套内面积计价销售，可以减少信息不对称、增强市场透明度。与二手房相比，“超高得房率”新房将在市场中更具竞争力。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就此表示，目前各地理解的“取消公摊”其实并不准确，建筑公摊是客观存在的，合理的公摊是提高业主居住舒适性与安全性的保证：“地方政府出台类似政策的目的在于提振市场信心，让购房者觉得公摊少了，实际房价降低了，但事实绝不是取消了公摊，这一点应该让购房者知道。另外，地方监管部门应该明确什么是公摊，计入公摊的规则等，最大的问题并不是购房者觉得不应该有公摊，而是让购房者消费得明明白白。”

中原地产首席分析师张大伟也表示，目前市场上对所谓的“取消公摊”其实是存在误解，“取消公摊”与“按套内面积计价”是两码事儿，公摊面积很难真正意义上取消，公摊面积在一定程度上代表了生活品质。据其介绍：“很多购房者之所以对公摊面积有所计较，是因为许多开发商在设计样板房时会把公摊面积做得很小，但实际交房时情况却并非如此。公摊面积的不透明性和前后不一致性，才是许多购房者面临的根本问题。”

与此同时，“取消公摊”意味着未来新房市场的优势将更明显。“在相同区域，二手房的得房率只有70%，而新进入市场的房源的得房率可能达到90%。如果两者的销售单价相差不大，那么过去的二手房和开发商手中库存的在售房源可能需要降价以保持竞争力。”张大伟表示。

中指研究院政策研究总监陈文静就此表示，目前绝大多数城市在计算房价时采用建筑面积进行计算，楼梯、走廊、入户大堂等公共部分面积被计入公摊面积，导致实际可使用的套内面积低于建筑面积，不同项目间得房率会有所不同。据介绍：“采用套内面积计算的方式，能让房价更为直观的展现给购房者，一定程度减少信息不对称，增强市场透明度，保障购房者权益。预计后续将有更多城市跟进落地，配套的一些计费标准、规则等也有望进一步完善。”

（文中个股仅为举例分析，不作买卖推荐。）