房地产行业最新观点及24年1-12月数据深度解读：单月销量同比由正转微跌，判断25Q1新开工及竣工同比负增速收窄-250119-招商证券-19页.pdfVIP

单月销量同比由正转微跌，判断25Q1新开工及竣工同比负增速收窄

房地产行业最新观点及24年1-12月数据深度解读

❑12月单月销售面积基期调整同比增速-0.5%（较上月减少3.7pct），12月环

比+37.6%（过去五年平均+43.2%），1-12月基期调整累计同比-12.9%，单

月销量同比增速由正转微跌，一方面是“9.24”一揽子政策后，需求出现较

大幅度的阶段性回升，或提前释放一部分购房需求，另一方面此轮需求的释

放时间相比前面几轮更长，部分核心区域的货值或已消耗至低位，有待补货，

当前拿地同比增速较快回升也能为此提供印证；据高频数据，1月1-16日销

量同比在12月同比+6%的基础上转负至-2%，短期市场热度继续回落，往后

可关注城中村及危旧房改造货币化等相关举措落地后对销售数据的带动；

❑12月单月竣工面积基期调整同比增速为-30.4%（较上月增加8.5pct），1-12

月累计同比-27.7%，根据销售、新开工等领先指标，维持判断“竣工同比在

25年初或存阶段性弱反弹，但中周期或仍向下”；当前在销售去化偏缓，施

工节点相对刚性的背景下，销售传导至竣工的理论时间或较历史更短，或可

解释当前出现阶段性弱反弹；

12月单月新开工面积基期调整同比增速为-23.0%（较上月增加3.8pct），1-12

月累计同比-23.0%，根据拿地对新开工的领先关系，判断新开工跌幅或在25

年二季度前呈逐步收窄趋势；中期角度，判断新开工或仍受限于高能级城市

土地供给及房企现金流约束，仍有下行压力；

12月单月投资金额基期调整同比增速为-13.3%（较上月减少1.8pct），1-12

月累计同比-10.6%，单月投资同比主要滞后反映过去两年行业规模的收缩，

短期看因房企保持经营现金流为正的述求相对较强，销售市场热度向施工强

度的传导较弱，同时投资弹性上受制于施工面积这一存量指标属性；

❑12月单月到位资金基期调整同比增速-7.1%（较上月减少2.3pct），1-12月

累计同比-17.0%，结构上，“国内贷款”同比增速仍较高于“新开工”，或

有“白名单”等落地的贡献；“自筹资金”同比增速略背离于“新开工”小

幅回落；“销售类到位资金”同比增速略背离于“销售金额”小幅回落；

12月末房地产行业资金链指数趋势值有所回升，但仍处于历史较低水平，往

后看，在供需两端政策逐步落地下，部分企业资金面有望进一步改善；

12月70城新房房价下跌城市数量进一步减少，一线城市新房房价环比上涨，

二线城市新房房价持平。12月70城新房房价环比-0.1%（较上月+0.1pct）；

其中，一线城市新房房价环比+0.2%（较上月+0.2pct），二线新房房价环比

持平（较上月+0.1pct）；70城新房房价环比下跌城市数减少6个至43个；

❑投资建议：（一）企业端“信用底”的构筑过程或使得投资人避免担心“估

值陷阱”再出现，判断股票或难以回到前低。强调“先信用、后供需”的修

复机会。判断收购商品房和存量土地政策或持续推进，助力改善房地产市场

供需关系以及地方政府和房企主体的流动性。（二）“持续用力推动房地产

市场止跌回稳”表述中“持续用力”或是关键，不排除后续有更多的长效政

策以及超常规逆周期调节措施出台的可能，而供需双向均是可能考虑的范围。

（三）重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，

新房市场供需环境或较二手房更早出现边际改善的可能。目前已进入观察窗

口，高品质住宅供给的放量以及净租金回报率与房贷利率之差收窄或是观察

变量。（四）关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21

年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转。

房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录

的高质量周转公司【华润置地】【龙湖集团】【金地集团】【中国海外发展】

【保利发展】等差异化机会，偏区域型标的【滨江集团】【越秀地产】【城

建发展】等；另关注产业链及生态链。

❑风险提示：政策落地情况不及预期，供需关系改善不及预期，市场流动性改

善不及预期，估值修复不及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等。

敬请阅读末页的重要说明

框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复