社区商业街专题研究.pptVIP

社区商业街专题报告;;社区的定义和特点;;一社区商业街相关概念;社区商业街;概念;社区商业;社区商业占住宅总面积比例：

内向型为低于2%

偏外向型在2%-5%

外向型在5%-11%

;类型;商业街;社区商业街;小结;二社区商业街开展研究;社区商业街只是一种称呼，实际上还是社区商业。

———潘石屹;开展现状;开展现状;开展现状;开展现状;开展现状;优势一：商铺讲究“成行成市”已经成为兴旺地区的经验。社区商业街整体打造“特色”商铺是一条很好的思路，但是这需要专业化的整体经营筹划理念进行支撑。因此，开发商首先有明确的思路，打造特色商业街和以特色商业中心为核心的“大商铺”，让社区商业街充分激发区域和工程的潜力。;优势三：社区商业街适合现代人的生活习惯方式。对于社区居民来说，社区商业街构成了连接工作和生活的延伸，在休闲中购物，在购物中得到休闲。消费已不再被看做是一种纯粹的商业消费行为，它已成为人们生活中的重要组成局部。提高了消费的质量，就是提高了人们的生活质量。;未来开展前景;未来开展前景;未来开展前景;三社区商业街的筹划研究;房地产市场分析;房地产市场分析;区域商业分析;区域商业分析;自身情况分析;客户群分析;客户群分析;客户群分析;工程竞争者分析：;分析内容;S;三社区商业街的筹划研究;定位前的准备：;商业规模是确定社区商业街类型的根本要素之一，适中的商业规模才能有利于工程的整体开展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业街的性质，一般社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。

规模定位中主要考虑的因素有：

区域的商业市场容量；

市场整体租售状况对工程规模的影响；

工程的商业属性〔外向型、中间型或内向型〕；

主力店的带动效应〔一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5〕；

竞争性工程对工程规模的影响；

市政规划对工程片区商业规模的影响；

工程自身条件对规模的影响等等。;市场定位是前期定位筹划的最重要定位之一，主要包括：

功能定位

按照商业所辐射的区域可分为??向型社区商业〔效劳半径在1.5—2公里

范围内，常住人口不少于10万人〕、中间型社区商业〔效劳半径在1.5公

里范围内〕、内向型社区商业〔在规划时仅考虑满足本社区的居民消费

群〕；

按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐等，但

社区商业中定位为专业市场的商业较少；

档次定位〔分为低档、中低档、中档、中高档、高档〕；

名称建议〔通常是综合工程所处区域、工程自身特点、开发商名称等来

确定〕。;;业态组合规划原那么：

社区商业街的根本特性：超市、餐饮和效劳配套是社区商业的三大根本业态；

租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；

是否具有招商的可执行性，符合工程实际情况；

能否在工程目前条件下开业经营，培育商业气氛；

符合商铺建筑设计技术指标。;租售定位原那么：

市场租售态势对工程的影响〔租售市场压力的大小〕；

开发商的意图：

假设希望短期回笼资金，那么建议尽可能的销售；

假设有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，那么建议以租为主；

假设希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，那么通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。

工程的租售前景预判。;租金定位：通常是运用市场比较法进行定价，通过工程周边主要工程〔相近或相类似的商业工程〕的市场调研，进行综合比较，主要比较的要素有：

a、整体区位b、商业气氛

c、人流量d、主力店

e、交通条件f、开展商实力

g、规模主题h、升值前景;2.收益复原法，通过租金的调研来推算售价。

根据商业租金与投资回报率来确定售价，商业前期实际租金回报率一般为6％：

均价＝租金〔一年〕/投资回报率；;工程市场分析;圈地街铺型;业态分布特点;一层;位于深圳福田区的东海坊是的大型高尚住宅社区。商业面积约7,000多㎡。商业属性为中间型，分布形式为入口街铺型，餐饮是其配套商业最突出的特色，占总经营面积的比重大，并且经营种类较齐全，其分布也相对较合理，主要位于端口位置，符合餐饮经营特点要求。

效劳配套类业态如药店、冲印店、饼屋等均位于社区出入口附近，方便居民日常消费。;在社区商业街的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主要表现为两种形式：人流焦点和人流端点。

人流焦点一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。

人流端点一般位于社区出入口和商业的主