房屋买卖案例分析.doc

房屋买卖案例分析

一、主题

在房屋买卖过程中“一房二卖”的现象引起的房屋买卖协议纠纷所波及的不动产的转让、协议的履行、债权关系等进行的分析

二、基本法理

对房屋二重买卖纠纷进行分析，重要是基于如下法理：

（一）不动产的特性及一物一权原则

房屋是一种不动产，其位置是固定、不可移动的，并且周围、邻近房屋和环境的状况对房屋的影响很大，因此在不一样的土地上建造的房屋会因周围的的环境、交通等各方面的不一样而不一样，同样造价或造型的房屋建在不一样城镇、不一样地段上，其用途和价格会相差很大。土地是一种有限的资源，对土地的依附使房屋具有了稀缺性与唯一性，正由于如此才引起了多种购置者对同一房屋有购置意向，并且在产生纠纷之后会有互相不愿让步的状况发生，甚至有购置者明知房屋已发售却以更高价格与房屋出卖人恶意串通地签订买卖协议，而另首先，根据一物一权原则，即一物之上绝不得存在两个相抵触的物权，而所有权又具有绝对的排他性，一物之上不能有两个所有权。因此必将有一方会得不到协议的履行，从而引起所有权纠纷。

（二）房屋所有权的获得与协议生效的关系

我国现行法律将协议的生效与房屋所有权的获得作了不一样的规定，正由于这种不一致的规定才使得协议的生效与房屋所有权获得之间存在时间差，签订房屋买卖协议到办理过户登记手续一般有一段时间间隔，更易引起二重买卖的现象。

1．房屋买卖的过户登记不一样于协议的生效登记

我认为对于二重买卖协议效力的鉴别原则应当以《中华人民共和国协议法》第四十四条规定“依法成立的协议，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理同意、登记等手续生效的，根据其规定。”为根据。最高人民法院《有关合用〈中华人民共和国协议法〉若干问题的解释（一）》第九条深入明确规定：“法律、行政法规规定协议应当办理同意手续，或者办理同意、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终止前当事人仍未办理同意手续的，或者仍未办理同意、登记等手续的，人民法院应当认定该协议未生效；法律、行政法规规定协议应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响协议的效力，协议标的物所有权及其他物权不能转移。”而法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。依我国《都市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当根据本法第五章的规定办理权属登记。”并未规定登记与协议效力之间的关系。由此可见，我国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记，依最高人民法院《有关合用〈中华人民共和国协议法〉若干问题的解释（一）》第九条规定虽然当事人没有办理过户登记，也不会导致其房屋买卖协议无效。

2．与否获得物权不影响债权的成立

房屋出卖人与购房人之间签订的商品房买卖协议是一种债权行为，协议自身体现的是一种债权债务关系，而办理房屋过户登记手续才是直接导致房屋所有权的转移，是一种物权行为。债权是一种对人权，相对权，不能对抗协议以外的第三人，虽然在未办理过户登记之前，房屋的所有权是还是在卖方手里，但购房人享有对房屋的期待权，他可以对售房方主张债权。因此在房屋买卖中债权与物权具有一定的独立性，物权的获得与否并不影响协议的效力。即将施行的《中华人民共和国物权法》对此也做了明确地规定，其第十五条规定：当事人之间签订有关设置、变更、转让和消灭不动产物权的协议，除法律另有规定或者协议另有约定外，自协议成立时生效；未办理物权登记的，不影响协议效力。

三、案情简介

某房屋所有人甲和房屋买受人乙签订一房屋买卖协议，房屋总价50万元，乙先支付了首期房款25万元，并约定余款待甲同乙去房地产交易中心办理房屋产权过户之日再由乙付清。后甲未与乙去办理房屋产权过户手续，而是与丙签订了标的物为同一房屋的买卖协议，丙在甲的催促下付清所有房款后与甲立即去房地产交易中心提交有关材料、缴纳房地产交易印花税、申请房屋产权过户登记。随即甲将房屋交付给丙使用。乙得知甲与丙的上述行为后立即向某区人民法院申请对两个买卖协议中的同一标的物、房屋进行诉前财产保全，法院经审查作出保全裁定。房地产交易中心在七天的材料审查期限内发现甲欲转让给丙的房屋上已经有权利限制的保全措施，未予同意房屋产权过户和登记。丙于是根据买卖协议中的仲裁条款向仲裁委员会提起仲裁祈求，祈求甲继续履行协议，获得房屋的所有权。同步乙向某区人民法院对甲提起协议违约损害赔偿之诉，并规定甲继续履行协议，交付房屋并办理登记过户。“一房二卖”的卖家甲在获得50万的房款和25万的房屋买卖预付款后，潜逃无法寻其下落，其并无其他财产可供司法机关强制执行。

四、案例分析

此案为经典的“二重买卖”，台湾地区和我国大陆学者均有较为深入的论述，但因我国房地产交易制度设计上的不清晰，有关交易环节效力的界定未理清，故在法院和仲裁委的实务操作上存在较多争议。本文试作探讨。

（一）丙通过申请登