标杆房企工期管理.pptx

标杆房企工期管理

2工期目标如何落地1制定标准工期三大维度目录CONTENTS

01制定标准工期三大维度

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1.制定标准工期三大维度标准工期建立在各项工作标准化的基础上，对以往的项目实施经验进行归纳总结，所形成的一套标准。不同的房企，由于所处阶段不同，以及内部标准制度完善程度不同，制定标准工期的依据也有差别。不过，以下几个因素，是在制定标准工期时需要考虑的。（1）拿地模式影响开工前的工期（2）不同类别的产品对应不同工期（3）不同施工方式对应不同工期标准更多工程干货，欢迎关注微信公号“明源地产研究院”

按照项目开发流程，标准工期涵盖几个阶段：拿地至开工的标准周期、拿地至具备开盘条件的标准周期、开工至竣工的标准周期、竣工到入伙的标准周期。每个周期里面，又可进一步细分。从拿地到开工这一阶段的用时长短，取决于前置工作的开展程度。而不同的拿地模式，决定了前置工作开展的便利度，进而影响了拿地到开工所花费的时间，影响总工期长短。当前房企拿地模式主要有三类：招拍挂、收并购、勾地。这三种方式获得的土地，从拿地到开工的周期通常为勾地＜收并购＜招拍挂。①拿地模式影响开工前的工期

①拿地模式影响开工前的工期勾地模式由于在获取地块之前，项目方案已提前跟政府充分沟通，双方对项目的进度、功能等达成一致，摘地时设计方案已完成，可以立即进入报批报建环节，办证也会快很多，拿地到开工的周期明显缩短。有些勾地的项目甚至拿地即开工。右边是某top10房企拿地至首开阶段的标准工期，其中，勾地及收并购模式下，标准工期为2个月开工，5个月开盘；

①拿地模式影响开工前的工期收并购模式较为复杂，但在协议签署阶段，可以完成大部分设计前置工作。土地获取之后，设计的周期不会太长，从拿地到开工的进度也比较快。招拍挂模式下，摘地到开工的时间一般更长些。土地信息公布至摘牌需30-35天，摘地之后，先进入设计环节，继而才是报批报建环节。招拍挂模式下，标准工期为4个月开工，7个月开盘。在制定标准工期的时候，首先要考虑所涉及的拿地模式。如果拿地多样化，却用同一套工期标准，也是不现实的做法。

②不同类别的产品对应不同工期标准工期建立在标准产品的基础上。这几年头部房企纷纷对旗下产品进行梳理，形成一条条标准的产品线。最早将产品标准化做到极致的是万科。以户型为例，曾经，万科在深圳出售的几个项目只有三种标准户型。万科建了一个售楼处，同时供三四个项目共用。产品定型之后，±0以上的工程高度标准化，对应的，项目工期也更容易实现标准化。以万科为例，万科的标准工期包括几个部分：土方及基坑支护、基础结构施工、地下结构施工（至出正负零）、地上结构（结构封顶）、主体结构封顶至外装饰工程完工外架落完、毛坯房落完外架至完成交付、精装修工期。其中，土方及基坑部分，考虑到桩基础、土方及支护工程受地质影响，工期难以统一，各项目可根据实际情况将工期设置在30-120天内。

基础结构施工及主体结构，则按照别墅、多层、小高层、高层、超高层进行划分。同时，针对各地限制条件，工期也有一定的调整。以基础垫层砼施工至出正负零部分的标准工期为例，深圳区域及上海区域的分别如下：②不同类别的产品对应不同工期

②不同类别的产品对应不同工期有的房企还进一步细化，采用集团标准化产品设计的是一套标准工期；采用新的产品设计的，则对应另一套标准工期。例如蓝光规定，采用复制方案的销售中心及景观，总施工工期为93天；采用新设计的，施工工期可延长至119天。←亮相标准工期计算模型

3、不同施工方式对应不同工期标准采用的施工工艺或施工技术不同，对项目整体工期也有一定影响。例如主体、砌筑和内装采用穿插