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市场前瞻|

安居客独家发布：11月二手房挤压系数

摘要：11月，二手房对新房市场的客户分流压力明显减轻，结束了此前连续4个月的增长态势，首次呈现下降趋势。安居客监测的46个城市中，近9成城市二手房挤压系数下降，其中24城降幅超过0.05。这得益于政策利好，激发了更多有资格和能力的购房者需求，二手房市场中高性价比房源迅速成交，导致捡漏机会减少，购房者转向关注新房市场。

01特征：二手房对新房挤压减弱，新房“影响力”回归

根据安居客研究院最新监测数据，11月份46城二手房挤压系数平均为0.66，较10月显著下降，减少了0.06（约8%）。受二手房挤压强度较大（挤压系数在0.8以

上）的城市大幅减少，仅有2个，分别是东莞（0.85）和中山（0.8），比上月减少8

个。监测的46城中，有近7成左右的城市面临二手房中等强度挤压。

说明：城市维度二手挤压系数=∑城市二手房客群重合度÷∑城市新房客群重合度，考虑到8月算法更新和数据修正，二手房挤压强度标准同步调整为：＞0.8强挤压，0.6～0.8中度挤压，

＜0.6弱挤压。

资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库

从不同能级城市的挤压强度来看，三类城市都有较大幅度下降，一线城市（0.61）

＜二线城市（0.67）＜三线城市（0.68）。其中，一线城市整体较上月减弱0.05，各城挤压强度在0.5到0.7之间，属于中等强度挤压，上海最低，为0.55；二线城市整体较上月减弱0.06，东莞、中山这2个城市挤压系数相对较高（0.8以上），其中东莞最高，达0.85，而南通从上月最高（0.96）降至0.77；三线城市挤压系数平均为0.68，较上月略降0.06，属于中等强度挤压，其中，呼和浩特变化最大，较上月减弱0.12，洛阳、秦皇岛、咸阳也分别较上月下降0.09、0.08和0.06。

近5个月来，二手房市场挤压强度在11月首次出现下降，结束了此前连续4个月的增强趋势，多个城市显现出明显减弱迹象。46城中，有40城（约占87%）二手房挤压系数较上个月减弱，5城基本持平，1城略有上升。本月二手房挤压强度变化呈现的特征是：降低数量多、降低幅度大。共有24个城市（约占总数一半）的挤压强度减弱幅度超过0.05。其中，近两成的城市如广州、深圳、上海、南京等，近3个月二手房挤压还在持续下降；而原先挤压持续增强的城市，包括北京、南通、重庆、珠海、中山、苏州等，本月则出现挤压强度回落。

表2024年11月全国重点46城二手房挤压系数

资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库

02原因：二手“捡漏”变难，新房越来越卷

通过11月份的二手房挤压数据，我们不难发现，似乎二手房对新房的“压迫”没那么大了，也就是说购房者的目光从二手房身上又逐渐回到了新房身上，这对整个新房来说，确实也是一个阶段性的机会。

在一揽子政策“组合拳”的刺激下，10月的二手房可谓“炙手可热”。然而，进入11月，各能级城市的二手房找房热度均有不同程度下降。据安居客研究院二手房监

测数据统计，全国百城仅15个城市二手房找房热度上升。与去年相比，新房和二手房都有所改善，二手房的火热大家都能看到，9月份以后最先反应过来的就是二手房市场，成交量频频刷新记录。新房市场的热度虽仍在降温，但降幅却在明显收窄，“止跌回稳”态势已经出现。

资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库

利好政策频出，资格有了，成本降了，本来观望的和打算置换的开始心动了。9月份以来，围绕“四个取消、四个降低、两个增加”调整框架，从中央到地方出台了一系列政策“组合拳”。11月，各地在上半场取消限购限售、降息降首付的基础上，进一步取消普通住宅和非普通住宅标准，降低契税，提高住房公积金贷款额度等，为购房者大开“方便之门”。购房者心动不仅体现在二手房上，新房也同样迎来心动时刻，不少城市11月份新房成交亮眼，其中深圳、珠海、合肥、南京等城市环比增长高达30%以上。

资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库

二手房市场上，随着高性价比房源成交，客户“捡漏”的机会变少。楼市刺激政策频出，不少业主出于脱手或置换的目的，纷纷挂牌房源，其中不乏一些地理位置佳、装

修保养好的优质房源。这为购房者提供了多样选择，特别是寻求高性价比房源的群体。这些房源装修好且议价空间大，备受市场欢迎。但经过这两个月市场消化，高性价比二手房源逐渐减少，捡漏机会变得稀缺。例如，某小区电梯房初挂牌400万元，因价高且

市场观望，一度遇冷。而小区周边200多万的房源却有不少成交。随着这些200万出

头的房源越来越少，原本不被看好的400万元电梯房的户型