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“营改增”后房地产业增值税税收风险研究

房地产业营改增有利于通畅增值税抵扣链条、降低企业负担。但因为增值税核实远比营业税复杂,房地产企业可能存在很多增值税涉税风险,所以有必需梳理分析房地产行业增值税涉税风险,建立相对应风险提醒指标,以强化对房地产业税源管理。

一、房地产行业经营特点

房地产业,是指开发、管理、交易房地产整合性行业,房地产行业含有以下特点:

（一）经营业务复杂,往来对象多。除开发土地和房屋外,房地产企业还要完善对应基础和配套服务设施,覆盖了从征地、计划、建造、出售到后期服务全部步骤,业务内容复杂多样,包含对象广泛多变,给企业进项取得和销项核实带来极大挑战。

（二）开发周期长,投资数额大。开地产开发要经历勘察设计、征地拆迁、安置赔偿、建筑施工、配套工程等数个阶段,要连续几年才能完成,且每个阶段都需要大量人力财力,必需要有源源不停资金投入。

（三）资产负债率高,依靠银行。房地产项目投资大,资金占用时间长,依靠本身资金远无法满足投资需求,而一部分房地产开发企业因不够条件上市,只能大量依靠银行贷款融资。但依靠银行贷款来进行投资风险较大,成本也相对较高。

（四）政策改变快,经营风险大。多年来,国家对房地产市场宏观调控频频推出,一定程度上影响了企业计划和决议