世联_时代地产惠州项目发展战略101PPT.pptx

时代地产惠州项目发展战略;;01;;;项目目标探讨;;02;现状1.;现状2.;现状3.;现状4.;现状5.;现状6.;客户现状;客户现状：;项目的发展（重核心竞争力，而不是单纯的比拼）;03;;竞争聚焦：;;主要交通干道;竞争对比;主流产品：小高层;竞争对比;;竞争对比（区域内）;竞争对比（区域外）;本项目;分类;分类;目标客户特征;A;寻找价值信息（FAB分析）;B;欧式豪华会所+样板房+园林;What’sNEW？;设定符号;;从项目到品牌——时代×创意=?;Howtodo?;;;;;荷兰水乡滨江带规划要点：;;;04;1期;项目位置：福田香蜜湖路与莲花西路交汇处；

项目一次性开发完成掬水TOWNHOUSE（联排别墅）、高层、小高层和多层等；

项目开发次序：

TOWNHOUSE、多层——小高层——高层（园楼）

各期资源分配：最优资源、次优资源、较差资源

各期主要产品：标杆产品、明星产品＋现金牛产品、创新型产品;;原则一：高端入市。树立形象，制造价格标杆。;;1期竖立高形象，追求速度和资金回收

开发C-04地块，总建面14.5万平米;差异化制胜案例说明;;平面小高层;1;设计元素关键词：天井/院落/吹拔/连廊/平台/坡顶/生态;升级版小高层（舒居物业）;升级版小高层（舒居物业）;;;2期-开发C-06和C-07地块，总建面25.5万平米，住宅面积24.1万平米，商业面积1万平米，时代馆0.4万平米；;完全产品系列

Mixed建筑（体验式商业＋板式住宅）;竖立惠州独一无二的现代建筑形象。;独特的竖向商业街成为惠州商业的新标杆，消除原有烂尾商业的影响。;体验式商业街：体验、现代、独特、自我。。。。;完全产品系列

Mixed建筑（体验式商业＋板式住宅）;;;;;公共长廊;;;;报告回顾：Howtodo?;项目一期

预计入市时间2006.10;05;1、惠州总体发展状况;1.1、惠州与周边城市经济水平与住宅指标对比;1.2、惠州经济结构与政策对项目的影响;1.3、惠州城市规划发展战略及其影响;地区;1.4、惠州市人口发展状况及其影响;年份;1.6、市政建设对项目的影响（包括河道与道路）;;石化工业区;不同分类;2.3中海壳牌项目对周边房地产业的影响;目前中海壳牌刚试产，进驻的员工约2000人，这些员工大部分为全国各地调派过来的工程技术人员。而且有部分人员是属于阶段性支援，而另外部分人员因初来惠州，置业能力并不能完全释放。

目前有大约100人左右已经在惠州置业，但大多都选择在价格比较低的楼盘。比如在东湖购买住宅单价约2500元/平方米，而在丽日百合（4000元/平方米）等高端项目购买人数很少。

所以中海壳牌将带动中下游产业链约400－500家企业，这些企业的中高层员工并非本项目启动的主力客户，但本项目应持续关注，随着壳牌投产，后续人员到位，此类人员可能将会成为本项目二、三期的潜在客户。;3、惠州市住宅市场状况分析

3.1、惠州商品房上市及成交情况;现状小结：

惠州房地产市场已经快速发展阶段，房地产开发量与销售量都创新高。房地产销售均价年增长率一般在10%左右，目前惠州市房地产销售均价为2584元/平方米。由于惠州市大量土地分散在各开发公司手中，市场供应具有高度的不确定性。

市场预测：

1、市场竞争会更加激烈。未来市场供应量会有较大幅度增加，目前可预见的中高档住宅供应量在300万平米以上。

2、产品品质会进一步提升。随着万科、招商、合生、时代、奥体等众多品牌开发商同时进入惠州市场必将带来产品进一步升级。

3、惠州住宅市场均价会持续走高。但上涨幅度受制于惠州经济发展水平、市场竞争以及国家宏观政策等诸多因素的制约。

4、在未来3年内市场大盘格局“三足鼎立”：以江北、东平、龙丰上排各为中心。;世联经验：

2004-2005，惠州在售项目约30个，其中发展商自售11个，世联代理8个。;江北片区;世联地产策划关键

开发商需求：价格不降，扭转销售停滞的局面，实现片区高价快速销售。

营销关键:

渠道营销，挖掘丽日所有开发物业老客户资源；同时利用丽日资源-丽日百货资源渠道推广项目。

体验营销，售楼处-入户广场-入户大堂-看楼通道-样板房-智能系统，CBD豪宅生活体验一条龙。

活动营销，利用开盘抽奖、封顶亮灯、中秋大盆菜等新颖活动，旺场旺销。

项目界定：惠州首府

主打推广语:抢占中心区绝版生活领域

销售情况：月销售40套左右;世联地产策划关键

营销关键：

形象策略，鹤立鸡群：打破市场上小户型无鲜明形象的常规，利用滨江公园绝版地段及精装户型，拔高项目形象，在小户型市场突起。

引导投资观念，掀起投资热潮：主力宣传投资的概念，利用低首付，低总价，投资回报明细表打动客户。

项目界定：滨江公园旁投资小户王

主打广告语：绝版中心区至尊小