商业地产开发的所为与不为(NXPowerLite).pptVIP

商铺可视性：充分提升商铺价值柱距：9米主通道宽度：6-8米利用宽敞的通道、中庭与平面交叉在平面范围及垂直方向增强商铺的可视性，观光电梯与共享大堂宽敞的公共空间，提升项目品质6、人性化的卫生间设计卫生间是一个商业项目中最能体现人性化设计的方面之一。蹲位数量、洗手台的高度、小便池的高度以及无障碍设计直接影响项目的形象与品质。龙德广场在充分考虑上述因素外，还特别设置了供母亲及婴幼儿专用的区域，为来此消费的家庭提供更大的人性关怀。景观式下沉广场：带活地下商业8、立面广告与建筑造型有机结合不为：闭门造车（不尊重商业规律）避免非商业化设计避免非专业化设计避免单一化设计避免急功近利：要留有余地国内诸多从建筑艺术入手的案例往往以失败告终，掌握购物商业性本质是购物中心开发的要义。12招商所为：与选址同步寻找租金收益与经营稳定性的平衡点充分依靠社会资源实施招商不为：说了不做（缺乏执行力）1、与选址同步一、所为：将主力业态的选址意向作为项目选址最终决策的重要参考依据龙德广场在选址时已开始同大型生活超市、大型百货、影院、建材等购物中心必须具备的主力业态进行意向谈判，理由和标准是：抗风险能力；品牌号召力；对购物中心的宣传能力主力业态所表现出的进驻意向加强了开发商的信心在规划前：对房产指标要求特殊的大型主力店进行订单式招商，如：建材、超市、影院等01在设计中：对房产指标要求基本统一的常规业态进行招商，如百货、运动、家居、家电等02建成后：开始对精品街区域的小商户进行招商，如服装服饰、珠宝化妆品、皮鞋皮具等03招商阶段的划分商业定位所为：研究市场需求和地块属性只租不售，三权统一不为：自以为是（不尊重市场需求）一、所为1、研究市场需求和地块属性（1）市场需求：决定开发项目的性质人口密集、交通不便使得该地区一度成为“卧城”居住类物业众多，北京规模最大的人口密集区（天通苑、北苑、北辰绿色家园、明天第一城等几十万、上百万甚至几百万平米的大盘建设当中）商业多为街铺和零散商业，只能解决简单日常生活需要，该区域居民消费集中在市区内，积蓄已久的消费欲望亟待释放）当时市场需求表明：该地区急需商业项目的出现，一方面可以吸纳该区域居民的强大的消费欲望所释放出的消费潜能；另一方面对于缓解交通压力、增加政府税收方面都起到十分积极的作用。地块属性：确定最终商业定位01地块属性：包括地理位置、市政配套设施完善程度、交通状况、当地人口状况等02如何通过研究地块属性最终确定商业定位？03前面说过，商业地产大致分为9类：物流、批发、零售、批零兼营、酒店、公寓、写字楼、购物中心（SHOPPINGMALL）、城市综合体，下面，我以龙德广场为例，说明如何通过地块属性最终确定其商业定位04排除法：1物流2批发3零售5酒店6公寓8购物中心7写字楼4批零兼营9城市综合体0102居住区还是商务区消费需求的分析购物中心的档次市场购买力；主力店数量与规模；主力店与精品街的比例购物中心的规模只租不售、三权统一（支撑商业地产健康、稳步发展的灵魂）开发权、所有权、管理权三权统一，符合购物中心基本特点三权统一的意义对于开发商：决策高效、调整灵活对于商户（经营者）：解决问题过程简单、效率高不为：自以为是（不尊重市场需求）购物中心的定位与其他类型物业的定位不同，必须以市场需求、地块属性为决策的最终依据，不能自以为是只租不售是购物中心的基本特点，不能违背(以万达商业广场早期产品为例）0102武汉万达商业广场店铺分割图市场需求决定了项目性质地块属性最终确定商业定位必须遵循商业规律，只租不售，保证三权统一，才能真正抓住商业地产健康、稳步发展的灵魂商业定位小结：业态组合所为：合理的功能定位与科学的业态布局不为：同质化经营品牌档次参差不齐010302一、所为：合理的功能定位与业态组合合理的功能定位作为区域性购物中心，龙德广场必须具备购物、休闲、娱乐、文化、餐饮等多种功能。科学的业态布局为了具备以上功能，龙德广场在制定业态布局时，引入了大型百货、生活超市、影院及真冰冰场等多种业态。（从买房装修到孩子教育，涉及与生活相关的所有行业）精神生活购物餐饮休闲娱乐时尚文化教育艺术体育物质生活百安居家乐福特力屋国美翠微百货KTV餐饮婚纱摄影儿童早教开发商商家消费者单车理论：功能定位与业态组合是保证购物中心开发成功的2大支点业态组合中的“舍”与“得”舍：影院、冰场对于发展商而言，是不挣钱的业态；大百货、大超市对于发展商而言，是少挣钱