2025年上海办公楼市场白皮书-仲量联行.pptx

市场研究

中国｜2025年4月;

引言

在全球经济格局深刻调整、科技变革加速推进的环境中，

上海作为中国经济发展的前沿地带，办公楼市场的发展脉络和格局变化始终与宏观经济潮汐共振。自2019年以来，受外部环境变化的压力，上海甲级办公楼市场的供需矛盾日益凸显，然而市场始终在动态流动中寻找平衡与突破。传统行业彰显韧性，行业发展带来的“新元”需求蓄积势能。租金的变化给市场带来全新的动态平衡，成本驱动型升级成为当前市场流动的主力之一。

仲量联行整理汇总了2019年以来近千条搬迁类租赁成

交，以及2022年至2024年近1,200条甲级办公楼租赁信息，从租户的选址轨迹出发，增加流动的视角，探寻办公楼市场板块的产业聚集度和产业多样性，结合市场供应变化、商业规模及轨交基建等因素，深度梳理市场肌理，解构市场板块的格局重塑和潜力机遇。

以租户为指引，深度剖析上海办公楼市场的关键密钥，仲

量联行通过近100份租户问卷的调研，解码租户在当前市场环境中的选址策略，为市场参与者深入浅出地呈现全方位、动态化的上海办公楼市场全景图，助力各方在复杂多变的环境中找准航向，蓄势而行。;

静水流深蓄势而行——流动视角下解构上海办公楼市场趋势回目录→;

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静水流深：流动视

角下的上海办公楼市场动态及趋势;

贸易摩擦影响开始;

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新元流动：传统行业需求中蕴含新生动力;

金等企业效率不断提升。科技行业更是不断涌现出颠覆性的创新型企业，主导上一个产业周期的互联网平台公司、电商、电信等在新兴科技如人工智能、5G、区块链等的加持下迸发出更多活跃需求，而不断涌出的新媒体、游戏开发相关公司在市场中的活跃度也明显??升。在制造贸易领域，无论是战略性新兴产业，新能源汽车及其上下游的公司，还是被列为上海先导产业的集成电路和;前沿类企业的公司经营和发展战略与企业所获融资密切相关，仲量联行梳理了2018至2024年期间，获得C轮及以后的股权融资且企业注册地位于上海的企业相关数据，我们发现这些“新元”类企业的占比逐年提升，在总计900多次投融资事件中，属于“新元”类别的公司占比由2018年的40%攀升至2024年的接近80%。这一数据清晰地反映出资;

上海办公楼市场的深度调整，使得租户导向的市场态势愈发明显，新竣工项目普遍采用更具竞争力的租金策略以吸引租户，而成熟稳定的项目也通过调整租金和给予更多优惠巩固其市场竞争力。这一趋势赋予了租户更多的议价权;

图7.

上海办公楼市场租户调研——能够驱动租户搬迁的企业不动产成本降幅比例

0%10%20%30%;

另一方面，市场的租赁成交也能印证租户降本的诉求。与2019年至2021年的搬迁成交租金水平相比，过去三年（2022-2024年）的搬迁成交中，租金净价在7.0元/平方米/天以下的成交数量占比增加了约40%。这一变化体现了租户在租赁决策中对成本的敏感性，也反映了办公楼市场租金水平整体下行的趋势。;;

租户的搬迁和新租去向，汇聚成整体办公楼市场的流动态势，上海办公楼市场的板块也因租户的动向不断经历着变化和重塑。同时，板块的能级跃升、发展潜力，又影响到租户选址时的决策，构成了动态视角下的办公楼格局。为此，仲量联行创新性地在传统分析维度上引入流动视角，结合2022年至2024年近1,200条租赁成交信息，通过追踪租户的选址趋势，以及其他影响因素