地铁商业研究报告.pptVIP

*地铁商业研究报告报告人：宿峰时间：2010年6月最近几年，地铁商业的概念迅速升温，地铁的商业功能和价值也开始为地产界和商业界所关注。地铁可以形成的持续、稳定聚合人群的特点将使其在未来商业发展中所表现出来的功能和附加价值得到更加充分的释放，对市民和观光客层的生活以及消费方面的影响也会逐步加强，这些因素是地铁商业之所以引发社会关注的环境基础。商业的生命力源于客流的聚集，商业价值就是尽可能充分地将这种客流聚集转化成为有效的购买力，这是分析地铁商业功能和价值再造的理论基础。客流结构、数量、购买倾向是地铁商业项目决策和选址的重要依据，从这个意义上讲，地铁客流的庞大数量、复杂构成以及乘客服务需要必然会使地铁商业成为一种极具增值能力的形态，所以在地铁商业项目执行和运做过程中，我们也需要确立有针对性的商业定位，选取适合的商业形式，但是从现实表现和未来走向而言，地铁确实可以带来一定的商业机会。0102前言目录一.地铁商业的概述地铁商业的类型地铁商业的特点四.地铁商业的功能和价值五.地铁商业发展的要素六.地铁商业价值的主要体现七.中国地铁商业现状及经营模式八.国外地铁商业及经营模式九.制约地铁商业发展的主要矛盾十.未来地铁商业发展的分析十一.杭州地铁发展规划一.地铁商业的概述地下商业是“城市立体商业”的一部分。作为国际的“绿色出行”方式，虽然开发与改造成本十分巨大，地铁和相关的地下及与其毗邻的地面商业设施却有着长期的开发空间。但是与国外百年的地铁商业相比，国内的地铁商业还处在发展的初级阶段，还有很多需要借鉴的东西。地铁商业的概述地铁商业分地下和地面两部份,地铁站内商业与沿线通道商业的开发属于地下商业空间开发范畴，相对于地上商业空间的开发经营，有其自身的特点和约束条件。地铁地下商业可以说是地铁建设运营的衍生和商业化的产物，受空间、环境等因素的限制，地铁商业的竞争，因而可以说在特定时空条件下，地铁站内商业对于巨大的客流资源具有市场独占性。地面商业具有聚集人气的磁场效应，而地铁的运营犹如动脉，能加速客流，二者相互支持。因此地面商业的发展与地铁地下商业关系密切，地上地下各商业设施之间相互补充，能更大的方便和满足消费需求。地铁作为一种快捷、准时的城市交通工具，能够聚集巨大的客流，而客流在乘坐地铁时对某些类别的消费潜力巨大。因此地铁商业的开发经营具有明显的交通优势,旨在对地铁相关资源的开发有效利用客流带来的巨大市场机会.0102二.地铁商业的类型依据商业设施与地铁的关联程度，一般将地铁商业划分为以下三种类型：地铁站的地下商场或商业街与地面成熟商业相结合，一般经营流行性服饰和特色商品。如：东门老街的金泰商场、上海迪美广场“香港名店街”、广州“流行前线”、大连胜利广场等。地铁站内面积较大的商业物业，以便利商品和服务以及流行商品为主。地铁站厅内部的零星商业网点，面积较小，以及时性消费商品和专业服务为主。地铁商业的类型215零星商业网点—即时性消费商业便利性、专业性、即时行的商业，如奶茶店、速食品店等乘客通道——地铁花车4经营流行性服饰、皮具和其它中低档商品3大型站点——地下商场和商业街地铁商业具有以下几个特点：三.地铁商业的特点特定的稳定群体：地铁作为大众交通工具，使大量人流聚集，但由于特定空间的限制，地铁乘客就成为地铁商业特定的消费群。特定时段：上下班高峰期间。特定消费模式：地铁聚集的人流最重要的特性就是快速流动性，这也就决定了地铁商业的消费模式是快捷、便利。特定社会功能：在中国，其商业意义更大程度在于配合地铁交通运营。四.地铁商业的功能和价值地铁的商业价值应该结合地铁自身的核心功能以及地铁客流的实际情况进行分析。主要包含空间、时间和客流三个层面的因素。从空间角度看，由于地铁的首要功能是满足客载要求，因此地铁商业功能的实现和挖掘就必须充分考虑到这个特点。通常来说，国内各城市地铁线路所经过的地区大多是社区居住人口或者流动人口高度密集的区域，地铁经过的范围很大，也很容易使沿线形成一个新的商业区，比如北京的公主坟。同时地铁与商业的影响是双向的，地铁深入的区域通常都具有良好的商业基础，而地铁的引入又会加速新的项目的诞生，使沿线商业环境更加成熟。北京公主坟地下商圈公主坟地上商圈地铁商业的功能和价值从时间角度看，地铁通行区域的广泛和运营时间的相对饱满为商业功能的发挥和提升创造了很好的条件，地铁客流高峰在于一早一晚，而生活方式的进步将使得地铁对晚间消费和假日消费的刺激更为明显。一早一晚地铁商业的功能和价值从客流吸引角度看，地铁的运载功能可以顺利实现客