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略论分期付款房屋买卖合同中的担保条款

（三）全部权保存条款。全部权保存条款是指商定买受人先行占有，使用房屋，至交付全部房款后才能取得房屋全部权的商定。换言之，在支付全部房款后，买受人虽占有并使用房屋，却不享有全部权，出卖人虽交付房屋但仍保存全部权，以担保房款债权的实现。全部权保存担保方式在许多国家都有规定，我国目前对此尚付阙如，所以，其中许多问题值得探讨。

一般而言，附保存全部权条款的分期付款房屋买卖合同，由于房屋全部权并不即时移转，故在当事人意思表示全都后即可成立，无需办理登记。但是，正如前面所已说明的那样，房屋分期付款买卖的核心是既要确保出卖人价金债权的实现，又要让买受人能确定地获得房屋的全部权。在房屋分期付款买卖中，由于全部权仍为出卖人享有，完全可能发生出卖人再次出卖房屋而损害买受人的状况。为救此弊，法律上特给予买受人以房屋全部权期盼权，即买受人于买卖合同成立后即享有在付清全部价款时取得房屋全部权的权利。同时，为使期盼权具有对抗第三人的效力，法律设有预报登记制度（注：参见崔建远等著：《中国房地产法讨论》，中国法制出版社1995年3月版，第248页。），将标的房屋已出卖情事登记于有关登记簿上。我国目前虽无预报登记制度，但可借助登记备案制度（注：参见《中华人民共和国城市房地产治理法》第44条第2款。此规定虽针对房屋预售合同，似可适用于全部权保存房屋买卖合同中。固然，这有待于法律的认可。）代替。当事人在合同成立后，可将该合同及有关文件交存房产机关登记备案，如出卖人再行重复出卖该房屋，原买受人得主见其出卖行为无效。

全部权保存条款的性质，理论上有不同的熟悉（注：参见王泽鉴：《民法学说与判例讨论》第一册，第194—196页。）。德国学者Blomeyor教授主见全部权保存为质押说，否认买受人为期盼权人，认为买受人仍是全部权人，不过出卖人于标的房屋上有质权存在。此说缺陷在于与当事人保存全部权意思不合，且与法律诸多规定相冲突，未获广泛赞同。日本学者铃木教授认为保存全部权条款使出卖人与买受人共有全部权，标的物全部权随价金的支付“削梨”似的渐渐转归买受人。德国Raiser教授力主突破传统物权法定原则的限制，以立法或司法认可买受人对标的物的期盼权为物权，从而较好地解决了保存全部权条款上的诸多问题。我国台湾学者王泽鉴先生则认为买受人期盼权是“在现行法之体系上，横跨债权和物权二个领域，兼具债权和物权二种因素的特别权利，系一种物权，但具有债权上之附从性，系一种债权，仍具有物权之若干特性。”（注：参见王泽鉴：《民法学说与判例讨论》第一册，第201页。）笔者倾向认为买受人期盼权为物权，理由是：物权法所规定物权种类，应依社会需要作出调整，在将来制定物权法时可成认这种特别物权。而且，买受人期盼权借助预报登记制度的建立而具有公示性，符合物权法关于一般物权的规定。

附保存全部权条款的房屋分期付款买卖，当事人权利义务的法律构造如下：1.标的房屋的处分。合同成立后，出卖人应依约交付房屋给买受人（预售房屋须在房屋建成可使用时交付）。此时，出卖人虽保存房屋全部权，但不得再行出卖，其全部权受买受人期盼权的限制。买受人虽享有使用收益权，但不享有全部权，故也不得出卖房屋。不过，买受人期盼权为一种财产权，得将该期盼权予以转让或设定质押，也可以将房屋出租他人使用。但期盼权受让人或质权人仅得在买受人实际获得房屋全部权时才能行使其权利，法律也同时认可受让人或质权人得代买受人支付剩余房款以使房屋全部权移转至买受人而后行使其权利。2.合同解除权。由于保存全部权并不转变分期付款买卖的法律性质，故解除条件应适用前述分期付款买卖的一般规定。3.第三人侵害房屋全部权时，出卖人和买受人均得提出侵权诉讼。不过，鉴于买受人的特别地位，其仅能恳求侵权人向买受人担当责任，如返还房屋或赔偿损失。4.强制执行的排解。房屋虽仍归出卖人全部，但受制于买受人期盼权，故其债权人除对剩余房款得主见执行外，对房屋本身不得恳求执行。如解除条件成立，出卖人得等债权人主见解除合同取回房屋而后执行。买受人在付清全部房款前对房屋不享有全部权，故其债权人也不得就房屋直接执行，但可代为支付房款使买受人取得全部权而后执行。5.破产处理。出卖人破产时，其债权人不得将该房屋列入破产财产，仅得对剩余房款主见权利，道理同于前述。买受人破产时，有认为出卖人固然可解除合同取回房屋，我们认为应视解除条件是否成立而定，如买受人或其债权人情愿支付全部余款，出卖人不得行使解除权；如否，出卖人可以迳行解除合同。6.房屋瑕疵担保责任。在未付清全部房款而取得房屋全部权前，买受人除能主见物的瑕疵担保责任