浙江温州龙港国发花园策划报告.doc

龙港国发花园营销策划报告

市场调查部分

项目（产品）部分

营销部分

四、推广部分

市场调查目的

一个完整的房地产项目的运作，不仅包括起码的建筑设计

还应该有理念为其赋予建筑生命。不论建筑设计还是理念设计

依托的是市场，是需求；只有把握好市场方向，才能实现开发

房地产项目的最终目的。

因此，对龙港国发花园地块的营销运作，必须从市场调查

开始。

大市场环境的市场调查，就是通过对于龙港房地产市场的

供求关系、销售状况、消费倾向、营销情况的调查，分析掌握

龙港房地产市场的动态，对其前景进行预测，寻找契机，力图

把握龙港项目的营销理念及营销着眼点。

在了解龙港房地产市场总体趋势的前提下，通过区域的环

境类比，竞争个案房型、面积、价格、物业特色等各要素的调

查分析，为龙港国发花园项目的具体实施提供参考依据。

市场调查内容

1、龙港镇概况

龙港镇位于温州之南，东海之滨，西接104国道和甬台温高速公路，南连经济发达的江南平原，具有地处经济最发达的长江三角洲与珠江三角洲的沿海经济带中间的区位优势，全镇总面积平方公里，总人口万人，其中城区10平方公里，10多万人口，下辖9个办事处，107个村，23个居民区。由温州话、蛮话、金乡话、闽南话四种语言体系组成。

2、龙港经济的发展

龙港建镇于1984年，龙港人以敢闯、敢干、敢试著称。建镇之初，在全国率先推出土地有偿使用制度、户籍管理制度和发展多种经济成分“三大改革”，成功地走出了一条不依赖国家投资、主要靠农民自身力量建设现代化城镇的新路子，被誉为“中国农民自费造城的样板”和“中国第一座农民城”。之后，龙港相继被列为国务院农村劳动力开发就业试点镇、国家星火计划密集区、浙江省社会综合发展试验区、温州市城乡一体化试验区。2002年被国家建设部授名为“中国印刷城”，如今的龙港，经济保持快速发展，城镇面貌日新月异，投资环境不断优化，社会事业不断发展，先后被评为温州市文明镇、浙江省教育强镇、浙江省村镇建设示范镇、全国投资环境百强镇、全国小城镇建设示范镇。到2001年全镇国内生产总值亿元，人均收入6066元。

从下列数据对比中可以看到龙港经济在近几年以来稳定快速的发展。

全镇国内生产总值单位：亿元

年份

1995年

2000年

2001年

2002年

人均国内生产总值

42

三、龙港房地产市场概况

自99年以来，龙港城镇规划建设如日中天，江滨外滩（东方大厦、阳光广场），龙港大道（银苑大厦、龙港大厦、银海大厦、红旗大厦等）销售率都接近90%以上，出现第一波房产热市。但是龙港房地产市场的主要集中在高层开发，由于土地供给、政府规划、利益驱动等原因，高层住宅出现供大于求的现象，甚至停滞销售。而在多层住宅开发，尤其是具有一定规模、一定居家品质的多层住宅供给量极少。2003年初，龙港房地产市场逐渐回暖，消费者对高品质多层住宅大大看好，需求量逐渐增大。特别是螯江——龙港二桥的规划，世纪大道，高速公路的接线，为龙港房地产市场的发展注入了新的活力，房产升值不容质疑。并且随“中国第一座农民城“的美誉不断传播，自身印刷、包装、礼品区域规模效益的形成，龙港已构筑成对外辐射和吸引投资人士关注的良好氛围，尤其对金乡、钱库人影响非常之大。购房者则以龙港、金乡、钱库人为主，鳌江、外地人为辅。

四、龙港多层住宅小区现状

自99年以来，龙港楼市的多层住宅建设，特别是上档次的多层住宅小区市场几乎是一片空白，更不用说在规划设计，环境配套上下功夫了。2003年初，随着房地产市场的逐渐回暖，消费者对多层住宅小区需求量的加大，各家开发商对多层住宅市场的看好，多层住宅小区规划建设逐渐出台（如金鑫花苑，锦绣名园等）。

五、龙港房地产市场分布情况

价格：元/M2

物业名称

发展商

项目概况

工程进度

价格

销售率

东方大厦

一幢高层

已交付

均价2600

三级市场

100%

望江大厦

二幢高层

已竣工

均价1900

单位分房

100%

银苑大厦

温州东部经济发展公司

一幢31层大厦

已交付100%

龙港大厦

一幢高层

已交付

100%

银海大厦

一幢高层

已交付

2480

100%

金融大厦

温州金城公司

一幢21层大厦

主体工程建至七层

内部预定70%

红旗大厦

一幢高层

已竣工

2500

100%

财税大厦

市万科房地产开发

二幢高层

未动工

内部预订70%

广电大厦

龙港广电局

一幢高层

已竣工

2000（2001年）

100%

长运大厦

一幢高层

已竣工

70%

泰安大厦

一幢高层

已竣工

2480

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