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奥园成都天府新区111亩项目建筑方Conceptschemedesignof111muinTianfuNewDistrict，Chengdu，Aoyuan2020.06
01项目解读STEP1：——项目定位？
项目解读区域交通配套麓湖板块TOD天府绿湾未来城市中心区地铁站旁配套逐步发展地块优势明显，区域性豪宅
楼板价接近15000/平方米营销定位——叠墅最大化
规划条件密度是最大的矛盾
常规密度的价值体现——土地价值的挖掘叠墅最大量——货值叠墅最大量——品质
微信：1115955733送福利，http://arch222777.taobao.com，http://wm666.taobao.com项目定位高端叠墅大盘解决“高密、高容、高品质”之间的矛盾
02业态布局STEP2：——如何打造“品质+货值”双赢？
营销定位根据地块营销初判价格楼板价1.5w高层叠墅商墅商业18F单价2.2~2.3w11F单价2.4w6+1F单价3.3w8+1F单价3.1~3.2w商墅2w一层商业3.5w高层极限18F一层商业叠墅土地最大化商墅占地最小化合理利用场地高差
195㎡上叠产品五层平面图六层平面图屋顶层平优点：1.私属大花园2.主卧大套间待优化点：1.入户花园面积2.缺少零距离院3.同质化3.豪华多功能厅
空间分析10.3M
结论货值最高，密度最大产品待优化规划较拥挤不像别墅更像洋房
高密度——高拥挤——可能产生负向价值
方案二推演创新产品提升规划增加货值
梁思成说：院子是中国人安顿生命、安顿家属和安顿精神的场
余秋雨说：这个庭院，不知怎么撞到了我心灵深处连自己也不的某个层面……我隐隐约约找到自己了
案例参考
融创领馆一号院竖向密度的价值——四叠更像联排
郑州绿地香颂一号集中式庭院互交式庭院延展零距离院落重要性
密度创新使用——产生正向价值
金字塔型竖向密度变化?产品提升?空间提升?价值提升
“六叠六户”-------------“六叠五户”推演C28%29%30%CBCBABBAAA
中叠185户型-四房两厅四卫-入户庭院及空中围合院落3F4F
上叠220户型-4+1房两厅五卫-屋顶赠送南北露台（六个）5F6F7F
传统“六叠六户”户型竖向密度不变——六叠更像洋房
微创新“六叠五户”户型竖向密度递减——六叠更像四叠
传统“六叠六户”户型
微创新“六叠五户”户型
三重墅—185?四房两?地下赠100?电梯后51148.8?首层庭?二层阳总赠送达到227平
三重墅—185?四房两?地下赠50?空中庭赠送18?首层庭?二层露4722总赠送达到140平
三重墅—220?4+1房?首层入?空中6个积145平13总赠送达到158平
规划定案方案二各户型18F叠拼总货值叠墅量密度：纯叠墅密容规划制胜----密度降低产品制胜----品质提升
规划生成1.中国传统礼仪空间2.生成坊3.引入生活轴
“街”
“巷”
方案二总图及指标用地面积：7总建筑面积：容积率：2.0建筑密度：29.97%
天府直管区111亩地块项目经济技术指标项目设计数值设计要点指标单位备注方案二总图及指标规划总用地134959.7074072.8134959.7074072.8平方米平方米约111亩可建设用地绿化用地绿化用地面积道路用地面积35992.4524894.4535992.4524894.45平方米道路用地平方米代建道路面积其中小区内车行道路小区内景观面积3845.0048043平方米平方米平方米小区内建筑占地面积2218522185①号地块用地性质规划人口容积率住宅兼容商业服务设施用地74072.8平方米23262.00人3.2人/户2.00建筑密度29.95%不大于30%%住宅建筑高度不小于18m且不大于60m，临东侧规划绿地住宅建筑高度不大于24m建筑高度54M米建筑层数（地上）建筑层数（地下）绿地率182层层35%不小于35%%住宅总户数727户总建筑面积231381.2148145.649827.875656.022221.88000.014221.890.0平方米平方米计算容积率建筑面积住宅业态一（18F住宅）住宅业态二（叠拼）商业125483.7640%平方米请写清具体业态，层数平方米层高xxm60%商业业态一层高xxm其中其中商业业态二（商墅）市政用房层高xxm地上共三处，每处不小于30㎡物管用房总建筑面积的3‰，且建筑面积不小于平方米400平方米,物管用房可分设置没处面积不小于100㎡，地面以上部分不低于50%面积段户数总面积占比配套公建（物管用房）350.0不计算容积率建筑面积地下车库83235.683235.6平方米18F高层叠加1553244982
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