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商品房买卖协议纠纷与《消费者权益保护法》之适用

姚国南京市中级人民法院,李光曼南昌大学法律系,陶群南昌市政工程开发总企业

中国社会经济建设巨大进步和福利分房制度终止,直接地促进了房地产市场发展,不过,在房地产市场繁荣背后,存在着一个全社会共同关注问题,即开发商在商品房开发、建设和销售过程中大量存在违约、欺诈现象,侵害消费者正当权益行为频频发生。所以,在购置房屋时怎样维护本身权益,成为消费者决议时首先应该考虑问题。在中国现在相关房地产管理尚不规范、对购房者保护力度显著不足情况下,相关法律适用效果,就尤其令人关注。尤其是相关消费者保护法律能否适适用于商品房买卖协议,更是成为全社会关注焦点。

《消费者权益保护法》第四十九条要求:“经营者提供商品或者服务有欺诈行为,应该根据消费者要求增加赔偿其受到损失,增加赔偿金额为消费者购置商品价款或者接收服务费用一倍。”对于该项法律能否适适用于商品房买卖协议纠纷判决双倍赔偿,赞同说与反对说各执一词。

笔者认为,在商品房买卖协议中适用《消法》是将中国商品房消费者利益由通常民法保护上升为消费者权益保护高度即给予尤其保护,它既是消费者保护发展需要,也是中国房地产业健康发展需要。

1、房地产消费者权益是中国消费者权益新热点,直接关系到公民基础生存权利,应该将其纳入消费者保护法范围。历史经验表明,一个国家不一样经济发展时期以及与之相适应法治发达程度,决定了其消费者保护关键目标和热点。中国现在正处于开始进入住房消费高速发展时期,房地产消费者权益保护是中国经济发展客观要求。在现代民法理论中,当不动产生存利益与财产利益发生冲突时候,房地产消费者享受不动产生存利益应该首先受到法律保护。这种优先保护标准与消费者保护法保护标准是完全一致,不管从中国社会主义公有制基础经济规律和法律保护企业根本利益要求出发,还是从消费者保护运动目标本身所含有发展性规律出发,都有必需将房地产消费者权益纳入消费者保护法保护范围。

2、实施住房商品化改革后,房地产消费者弱势地位愈加显著。伴随住房制度改革深入,房地产消费关系市场属性明朗化,以往政府经过公房管理对居民房地产利益行政保护趋于衰减,取而代之是房地产经营者抬头阔步进入房地产市场。在现有社会条件下,一般居民作为房地产消费者难与这些强有力经营者相抗衡,这种力量对比对消费者显然不利。对公民个人消费权益优先保护表现了现代民法社会本位发展趋势,是现代商品经济高度发展引发对公民基础生存权利给予特殊保护客观要求,法律维护公平宗旨要求在保护取向上应对消费者有所倾斜。

3、将《消法》适适用于房地产消费,是房地产业健康发展需要。中国房地产业现在困境是一级市场与二、三级市场脱节,即生产领域与消费流通领域脱节,表现在首先是商品房大量建造,其次是商品房销售不畅大量积压。这种形势使房地产业成为中国新经济增加点目标难以实现,国民经济连续快速发展努力受阻,造成整个房地产业和消费市场疲软。造成这种问题关键症结,除了国家对住宅建设优惠被房地产投机利益抵消外,另一个原因是部分商品房质量低劣、售后服务差、物业管理水平低等侵害消费者权益问题突出,打击了消费者对房地产消费信心。所以,房地产消费者权益保护不力问题不处理,房地产市场就难以摆脱卖楼难困境,房地产业也就不能健康发展。

《消法》适适用于商品房买卖协议纠纷既是大势所趋势、人心所向,也是完善中国法制建设,推进国民经济和社会发展需要,对此,应是没有疑义。但现在在审判实践中尚无一例依据《消法》第四十九条终审判决出现,其关键原因有二个方面:

1、认为《消法》第四十九条适用范围不包含商品房买卖。如前所述,理论界对此问题争论现在尚无定论,最高法院也未作出对应司法解释,使法院审判工作缺乏对应依据。

2、审判实践中,对售房者欺诈行为与违约行为难以界定。因为商品房购房协议中,对房屋面积、质量甚至办证手续等方面都有约定,但售房者在所售房屋中违反了其中一部份或全部约定,法院是根据欺诈还是根据违约处理较难界定,这么势必造成法院采取一个较方便方法——协议违约方法处理。

基于上述原因,绝大部分法院在处理商品房买卖纠纷中,对售房者行为均以违约行为看待,在适使用方法律时均适用《房地产管理法》和《协议法》。笔者认为,商品房买卖是一个协议关系,但消费者所诉请是另一个法律关系即依据购房协议,因售房者侵权给消费者造成侵权损害赔偿关系。中国《协议法》第一百二十二条要求:“因当事人一方违约行为,侵害对方人身、财产关系,受损害方有权选择依据本法要求其负担违约责任或者依据其她法律要求其负担侵权责任