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长沙市写字楼市场运营情况分析及展望

结构评级三部陈海义刘依璇

引言

CMBS、商业地产类REITs为代表的具有实物抵押的商业地产证券化已成为

企业融资的重要方式之一。商业地产的经营活动现金流作为商业地产ABS的主

要偿付来源，其运营状况分析是ABS评级工作中的重要一环。联合资信选取了

数个重点新一线及二线城市，对其商业地产中的写字楼市场进行分析，以作为商

业地产ABS评级分析的支撑。本文选取长沙市的写字楼市场作为研究对象，分

析区域环境、行业政策与城市规划等对长沙市写字楼市场运营状况的影响，并对

其未来发展展开分析与讨论。

区域环境分析

2008－2024年，长沙市GDP增幅与全国GDP增幅走势基本相符，整体呈

波动下降趋势。2008－2018年期间，长沙市处于快速发展阶段，GDP增速高于

全国GDP增速；自2018年以来，受到国际经济形势趋严，国际贸易摩擦加剧，

全球金融市场动荡，叠加2019年末新冠肺炎疫情的影响，全国GDP增速波动幅

度较大，2024年全国GDP增速跌至5.00%；2019－2022年期间，长沙市GDP

增速与全国GDP增速波动趋势一致，2022－2024年长沙市GDP增速趋于稳定。

图12008年－2024年长沙市和中国GDP同比增长率

18.00%

16.00%

14.00%

12.00%

10.00%

8.00%

6.00%

4.00%

2.00%

0.00%

中国GDP同比增长长沙GDP同比增长

注：GDP增长率本年GDP/上年GDP-1

资料来源：2008－2023年联合资信根据Wind数据整理，2024年数据为统计局发布的初步核算数据

在全国人口增长放缓甚至出现负增长的情形下，未来长沙市人口增速或将

承压；近几年长沙市人口吸引力较强，出台了一系列人才吸引政策。从人口增速

来看，2008－2018年间，全国常住人口增长率波动下降，其中，2016－2023年

全国常住人口增长率呈现持续下降的趋势，并于2022年出现负增长，2024年全

国常住人口增长率降至-0.10%。2016－2020年长沙市先后发布各项人才政策、民

生政策，长沙市常住人口增长率于2019－2020年间呈爆发式增长，后续迅速回

落，于2023年降至0.89%。2022年全国人口出现负增长，而长沙市常住人口增

长率水平仍保持高于全国常住人口增长率，主要得益于湖南省的强省会战略和产

业结构的优化升级。

2017年起，长沙市先后出台人才政策22条、自贸区人才政策45条、人才

政策升级版45条、研发人才政策十条等一系列人才政策。2021年，湖南省第十

二次党代会报告正式提出“实施强省会战略”，此后出台一系列创建国家中心城

市、制造强市工程、平台建设等支持长沙市的发展政策，2022年长沙市位列“最

具人才吸引力城市”中部第一。伴随着政策支持和经济增长，长沙市形成了新消

费与高质量相结合的生活圈，成为最具竞争力的宜居城市之一。从人口结构上看，

根据第七次人口普查结果，长沙市常住人口中0－14岁占比16.64%，15－64岁

占比72.25%，65岁以上占比11.11%，比第六次人口普查分别上升3.07个百分

点、下降5.15个百分点、上升2.08个百分点。总体看，长沙市城市劳动力人口

占比较高，具备较高的城市发展动力。

图22008－2024年全国常住人口增长率图32008－2023年长沙市常住人口增长率

0.80%25.00%

20.00%

0.60%

15.00%

0.40%

10.00%

0.20%

5.00%

0.00%

0.00%