北方国际花都产业园项目定位研判方案2019.pptxVIP

;P;项目位于花都市区中心西北的城郊结合部，距离广州北站4公里，距离白云机场12公里;;;地块;项目地块大区位上较优，处于主城区及广州北站商圈辐射范围内；但是受到高速公路以及铁路影响，可达性较差，存在先天硬伤

;区位;地块组合方案：

方案一：公寓+商业

方案二：写字楼+商业

方案三：产业园+商业

方案四：产业园+公寓+商业

;P;公寓;本月一手公寓供求比值约1.5，带动整体库存量依旧保持上扬趋势，公寓去化压力持续增大；截至11月末，广州一手公寓已批未售存货29,852套，去化期约15.3个月。

南沙、番禺、花都公寓库存量最大，可售存货均超6,000套；其中花都区公寓项目去化表现不均衡，区域库存去化期高达40个月；另外，荔湾、旧黄埔受新增批售带动下，区域去化压力有所增加，两区去化期均约26个月；其余各区由于供应断档，目前主要以消化市场存货为主，库存量均有小幅回落。;公寓;公寓;项目自身居住条件一般，交通通达性差，居住价值低，进而使项目投资价值降低，

市场环境不理想，项目打造公寓发展难度大;公寓;花都区未来商业发展将集中于中轴线CBD、广州北站、狮岭国际皮具城以及花都万达文化旅游城，集聚效应明显。现有及未来开放项目众多，竞争压力较大;观点一：商业项目对区位、交通等要求较高，项目缺乏相关条件；

观点二：花都区商业氛围一般，主要商业集中于市中心，项目属于市中心商业圈辐射范围，缺乏商业竞争力；

观点三：花都区现有规划商业项目较多，市场呈集聚分布，主要集中于中轴线CBD、广州北站、狮岭国际皮具城以及万达城片区，未来竞争压力大。;近5年花都除了定向出让给万达和保利的商服用地外，基本没有商服用地出让;;花都CBD地处花都城市主轴中段、行政中心北部，规划范围7.66平方公里，是广州北部CBD和文化旅游综合体。其中核心区重点发展总部经济、商务办公、电商微商和绿色金融四大功能；

目前入驻企业：中建四局、中铝集团、保利绿色金融大厦已签约落户，未来还将聚集唯品会、南航资本控股、顺丰速运等40多个知名企业；

控规修编：根据中央城市工作会议精神，进行精细化、品质化的???市设计，发挥城市设计对土地的储备、招商、出让、建设全过程的管控作用；围绕“枢纽型网络城市”，落实广州北站异地安置区项目，加快推进北站综合枢纽的升级改造和周边地区的综合开发；大力实施“规划引领、产业兴区”战略，新增微商电商产业基地（二期）项目，拓展高端产业发展空间。;项目处于非商务区，区域商务办公氛围差，且项目周围公共交通不足，可达性差，打造高层写字楼发展难度大，不建议打造高端写字楼产品;公寓;花都将重点发展花都空港商务区及广州北站商务区，重点发展打造先进制造业、交通枢纽型现代产业及现代金融服务体系，项目位于花都区中部广州北站商务产业带，未来将承接广州北站枢纽资源;项目周边3公里范围内工业园区较多，西南向区域为花都区新华街道工业园区，产业类型以电子、纺织、硅胶加工等第二产业为主，整体以传统工业园区形式运营;官禄工业园;项目处于新华镇西部产业集聚区，产业集聚效应明显，区域内产业办公多是老旧的厂房及办公区，为迎合花都新型产业升级的需求，项目打造新型产业园，存在市场机会点;我们项目能做什么业态？;公寓;P;研判产业——挖掘区域的产业价值：立足于广州及花都产业发展规划、区域产业发展、竞争分析及项目基础产业条件，对本项目产业发展方向进行层级研判;产业备选库——五大维度细分筛选：根据区域现有发展的产业基调及潜力，梳理区域内产业分布与竞争，并与新型产业园区的发展方向契合，以选出适合项目产业发展的重点门类;产业备选库——重点通过区域市场城市经济、产业规划、交通运输、经济效益的相关定性维度指标，二次筛选出高度吻合发展产业需求高价值可行性方向;产业地产动力环_产业驱动因子：“三阶论”协助筛选产业，“差异性”筛选原则构建;产业研究模型2;P;产业基础;定位方向：花都首个生态加工制造产业园

人无我有、人有我优;本项目定位初判;定位方向2：花都新一代冷链冷仓综合体

物联网、人工智能冷链仓储示范基地;本产业定位建议二：;