厦门市鹭岛北海湾定位及营销策划提案.ppt

;报告的目标导向：

■提升项目价值、利润最大化;前提条件：

■稀缺的纯别墅御海大宅

■位于集美文教板块，区位配套、交通条件优越

■匹配准五星级SPA度假酒店

通过市场情况、客群需求、项目立地条件来分析论证;项目定位;论证一市场情况;供求状况：2007年在售项目总供应量为64.22万㎡，消化量39.52万㎡，市场存量为24.7万㎡。

主力面积：独栋区间为300-450㎡；双拼区间为250-300㎡；联排区间为200-250㎡；叠加区间为170-220㎡。

价格体系：独栋主力单价区间为1.5-2万/㎡，双拼/联排主力单价区间为1.3万/㎡——1.6万/㎡；独栋主力总价区间为450万-800万；双拼主力总价区间为325-500万。

;配套状况：在售项目多设有会所，拥有泳池、网球场设施，但会所主题及功能配置缺乏亮点，建议本案在会所设置走差异化路线，形成特色。

市场供给：未来新增别墅供应量将超过12万㎡，主要分布于岛内东部以及岛外集美、同安板块；加上存量房，总供给体量近37万㎡。;;市场情况论证结论：

■挑战：

——未来高层泛豪宅竞争情况残酷，必须寻找产品差异化竞争力，并量化细节

保障品质

——同区位的国建东海岸/比华丽项目成交价格低、产品形象成熟，将对本案预

期的高价值实现形成价格突破的压力。

;论证二客群需求;;客群以闽南私营企业主为主，以集美、同安政府官员为辅；

极度注重身份彰显，希望通过居所界定自我的成功以及社会的认同。

安全意识强，由于贫富差距等社会因素造成的治安问题，使其对财富的持有、人身安全的防范提上新的议程。

注重后代的教育问题，希望自己的财富为后代提供充足的教育条件，以期子女在今后的社会竞争中取得较高的起跑线。

注重圈层友介，置业心理偏保守，认同朋友圈介绍的产品。

;论证三项目特征整合;配套资源;位于集美集源路以北，浔江路以东，东临海湾，并与国建东海岸、比华丽形成高尚别墅群落，并建有集美区首个准五星级SPA度假别墅。;整体规划采用阵列与环绕的院落组合，私家宅前院落视野空间局促，由于分布密集，各座向景观视野空间范围小，??海面更为国建东海岸所遮挡。公共景观空间主要布局于入口处以及下层式泛会所周围，公共空间阔绰性不足。;建筑规划为新亚洲风格，但以目前工地外立面的构件及材质处理，其整体的形象与先期规划存在相当的差距，势必影响本案在市场中的认可度以及价值预期的涨幅空间。;景观规划采用热带雨林设计风格，在植物的选择上以匝地乔木与热带树种为主绿化植物；小品营造上以小桥流水、卵石河道、林荫步道为主轴，以花榭柱廊、雕塑、地景喷泉等为副轴。;

户型面积区间为313.4平米－575.6平米，主力面积为400-450平米之间，于在售及待推别墅项目中，总面积较大。

102-540平米的前后私家院落

91.6－134平米的采光地下空间，集健身、娱乐、聚会功能于一体

6米高挑高客厅，螺旋式欧式楼梯、大面积落地玻璃窗

二楼三楼设有豪华卧室，均带有独立卫生间，主卧空间阔绰。

顶楼均规划独立书房及外带观景甲板大露台。;物业服务：未定

安防：1、彩色闭路电话监控系统

2、彩色可视对讲门禁系统

3、背景音乐、广播系统

4、电子保安巡更系统

5、小区车辆出入管理系统

6、周边防越防盗报警系统

7、住户智能窗防盗报警系统

;项目的市场/客群/立地均阐述完成;市场情况结论

客群需求结论

立地条件结论;如何针对三大结论，提出有的放矢的解决对策？;市场

客群

立地;项目定位;报告最终探讨的三个问题：

■如何通过软硬件配备提升产品价值？

■如何在产品力基础上，挖掘核心竞争力？

■如何通过高位行销传播尊崇奢适的项目形象？

;Ⅰ如何依据目标导向

完善产品;产品建议;关于景观规划的建议;;规划理念及动线布局;本案景观主题意象图;入口广场示意;绿化景观大道、物业处立面意象图;;泛会所前次广场玄关入口意象;下沉式泳池意象图;;;;;上：雪茄吧

下左：

私享影音

下右：

红酒吧;斯诺克;智能化建议－关于智能化的思考;说明：基于本案目标客群对安防的意识更为强烈，甚而提升到精神层面的尊崇意识，建议打造固若金汤、深具特色、易操作的智能安防系统。;社区、室内空间安防示意;门禁系统;安裝實例照片;其他软性生活设施建议;;关于物业服务内容建议;关于物业服务的思考;公共及日常服务

保持公共环境的干净、整洁

公共设施的维护服务

机电设备养护服务

消防系统管理服务

公共秩序管理服务

智能系统的应用

专业房屋验收

全程房屋维修跟踪

增