资料-黄石开发区项目市场调研及整体定位.ppt

黄石开发区项目

市场调研及整体定位;报告背景;我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向;项目背景;;市场研究;城市概况---

黄石是湖北第二大工业城市;黄石规划发展-----

山水园林宜居城市的发展定位;本市人均GDP与省内主要城市对比，房地产处于发展中的回调阶段;规划用地现状;;项目地块解析----本市政务区;区域规划;地块规划及其经济指标;项目界定---位于自然景观好，具旅游资源的工业城市新区的复合型商业地产项目。;市场分析;我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题;S：情境（situation）

——项目背景事实（项目、客户、市场）;R1：非期望结果

——按常规发展的可能结果;R2：期望结果

——我们的期望目标

;C：矛盾或冲突（complication）

——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突;Q：提出问题（question）

——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题;市场研究;项目物业类型可能性分析;必有物业类型

;黄石商业市场特征评述

;黄石房商业市场发展评述

;商业地产迎来新的机遇;产权酒店;产权式酒店;服务式公寓;服务式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。

服务式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不流于一般形式，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

选择服务式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务,彰显气派。;市场研究;百事威;同区域地产项目;4.至尊门第

肖湖路与桂林南路交界处7万平米，占地面积45亩，建筑面积：68000㎡，容积率2.23、绿化率33.5%，建筑形态多层+高层22层2栋，面积50-300㎡价格2650-3800，高层底商2层共计4000㎡整体出售，价格18000。

5.湖景花园

桂林西路和广州路交汇处，占地120亩建筑面积200000㎡容积率2.5绿化率35%，89－118㎡三房，一期6＋1多层，6栋，二期7栋加南部商住14???，三期中央小学，14栋6＋1住宅，高层1栋，住宅均价2800，商业价格未出来

6.琥珀山庄

团城山桂林南路201号，占地面积100亩、建筑面积90286m2，容积率：1.36、绿化率35%该项目已经全部售完;酒店类：

1.磁湖山庄4星级酒店，占地约80亩，黄石高档酒店之一，集住宿、餐饮、会议、休闲等众多项目于一体，装修高档，服务专业。;餐饮类：

1.九龙太子黄石新建大型餐饮酒店，面积约3000㎡

2.金三九老牌知名餐饮，面积约2000㎡

3.青龙酒家面积约1000㎡

4.石华酒家面积约600㎡

5.青莲酒家面积约600㎡;超市类：

1.中商百货武汉知名超市品牌，面积约2000㎡

2.武商量贩武汉知名超市品牌，面积约3000㎡

3.中百超市（小）小型便民超市，面积约600㎡

4.便民超市小型便民超市，面积约500㎡;;黄石房地产市场分析小结

——供应市场;黄石房地产市场分析小结

——需求市场;综合分析小结

;项目定位研究的标准;项目定位研究

——外因：宏观经济支持研究;项目定位研究

——外因：市场支持研究;项目定位研究

——外因：需求支持研究;物业组合的研究

外因：商业与物业拟合度分析比对;具有市场需求

售价高

住宅对商业类型有一定限制;写字楼+产权式酒店定位验证:

关键驱动因素（KPI）分析;工业化主导的城市发展下的房地产发展机制研究;本市的城市化水平较高，而且处于由第二产业主导与第三产业并重的过渡时期;商业+产权式酒店定位验证:

关键驱动因素（KPI）分析;黄石市消费者的购房心理需求及功能需求;进一步利用房地产行业发展周期模型对市场进行判断;我们利用LIVQ模型对本项目发展方向进行验证;定位综合判定

;平面规划;市场研究;成本估算（按3.0容积率）;收入预测（按3.0容积率）;;静态盈利分析（按3.0容积率）

;成本估算（按4.0容积率）;收