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房地产经纪常见法律问题解答汇总

TOC\o1-3\h\z\u第一类协议主体 2

一、主体资格 2

二、委托代理 2

三、共有 4

四、继承 6

第二类房屋 7

一、特殊情况房子 7

二、有租户房子 8

三、经济适用房 9

第三类协议 13

一、签约前及签约过程中问题 13

二、定金 14

三、佣金 15

四、履约过程中问题 16

五、违约 18

六、包括居间方权利义务责任 19

七、其余协议问题 21

第四类其余 22

一、网签 22

二、贷款 23

三、协议适用 23

四、公证 24

五、其余 25

第一类主体

一、主体资格

1、登记产权人和实际出资购置人不一致，实际出资者能否前来卖房？

我国实施房屋全部权证登记发证制度，房屋权利人依法取得产权证，是其对房屋行使占有、使用、收益和处罚权利唯一正当凭证。出卖人应该为产权登记全部些人，或者因继承、生效法律文书而取得全部权人。居间人应该审核是产权证书。是否为实际出资人不在居间审核范围内。实际出资人要处罚房屋必须取得产权人授权委托，即必须提供产权人授权委托书。

2、房主是未成年人时，房子能否进行买卖？

房子能够买卖，房主是未成年人时，应由其监护人订立协议，或事后由其监护人同意或追认。依照民法通则第十二条要求：未满十八周岁公民为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，其民事活动由其法定代理人代理。未成年人不具备民事行为能力，但依法享受民事权利，能够经过买房、接收赠与、继承、奖励等形式取得房产。在办理贷款及过户手续时，需出具监护权公证书。

3、外国人在北京购置房屋是不是只能购置一套？需提供什么材料？

外国人在京只准购置一套房产，且在京必须工作或者学习满一年才有资格购置房产。另外，需要去北京出入境管理局办理在京居住情况证实，等购置房屋确定后，要去外事办公室开具《外籍购房审批单》，还要做护照汉字译本公证，假如办理买房手续时不能出面需要做《全权委托公证》。

二、委托代理

1、非房主本人前来卖房，订立买卖协议及居间协议效力怎样？若造成协议无效，居间方有何责任？代理人有何责任？

=1\*GB3①要确定代理人是不是有权代理房主来出售房屋，也就是说，代理人有没有房主出具授权委托书。假如有，要看委托书中代理人代理权限；假如没有授权委托书，则该协议效力待定。协议订立后，假如房主本人提供授权委托书或者在协议上补签字等方式对协议认可，则协议有效；假如房主事后对订立协议不做任何追认，也不提供授权，则协议无效。

尤其注意，在客户或房主不能亲自到场订立协议时，可在受托人携带授权委托书条件下订立协议，效力与房主或客户本人订立协议效力一致。不过经纪人一定要注意，当受托人在当着客户面和经纪企业业务人员面，自己手写授权委托书，是不具备效力。假如是受托人拿着授权委托书，最好当着客户面或房主面打电话核实一下授权情况。或发信息、电子邮件等留有充分证据，以证实授权委托书真实性。经纪企业在工作中，尽到形式上审查义务即可。

法律依据：《协议法》第四十八条要求：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立协议，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人负担责任。相对人能够催告被代理人在一个月内给予追认。被代理人未作表示，视为拒绝追认。

=2\*GB3②若造成协议无效，则居间方有责任。作为中介企业，首要义务是要确保所提供房源信息真实、有效；所提供房屋产权清楚。假如因为没有授权致使协议无效，居间方要负担对应过失责任。

法律依据：《协议法》第四百二十五条：居间人应该就关于订立协议事项向委托人如实汇报。

居间人有意隐瞒与订立协议关于主要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，不得要求支付酬劳并应该负担损害赔偿责任。

=3\*GB3③代理人要负担协议无效后损害赔偿责任。《房屋买卖居间服务协议》第九条明确要求了协议无效后损害赔偿：“因为订立协议买卖双方中任何一方或其代理人过失造成买卖协议被撤消或无效，订立协议有过失人需按本协议中约定房屋总成交价10%赔偿无过失一方，并依据本协议中约定佣金总额来赔偿居间人损失。”

2、房主在国外，已经加入外国国籍，现委托他人来卖房，怎样提供授权委托书？

首先要去房主所在国家中国驻外大使馆做汉字《委托出售公证》，得到大使馆认证，若是英文公证能够在国内再做翻译公证。其次，要做护照汉字译本公证。公证书上信息一定要与房屋产权证上信息一致。

3、手写授权委托书没有经过公证，有没有法律效力？假如提供复印件，可不能够？

手写授权委托书具备法律效力，只要是委托人真实意思表示，有委托人签字就可。委托书要让代理人提供原件，复印件在发生纠纷时，不能直接作为证据使用