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集体土地房屋拆迁法律问题调查报告

近几年来，我县的省市重点工程项目众多，如京珠高速、安南高

速、安林高速、安楚公路拓宽、安林公路两侧综合治理、马氏庄园景

区规划建设等，均涉及到集体土地的征用和集体土地上房屋的拆迁，

据不完全统计，共涉及到17个乡镇，124个村庄，6133户家庭，近

2万人，农村集体土地上房屋拆迁暴露的问题越来越多，由此引起的民

间纠纷、群体复议、集团诉讼和群体上访呈上升趋势，严重影响我县

社会稳定，成为当前我县经济发展不容忽视的障碍。由于因集体土地

征用而产生的拆迁问题涉及多方主体，交织着多种法律关系，背后又

掺杂着多种利益冲突，所以，政府在处理征用土地和房屋拆迁安置补

偿事项中，特别是政府法制机构在受理此类行政复议案件中，在依法

保护房屋被拆迁人、土地被征用人的合法权益，监督和支持行政机关

依法行政，维护社会稳定并实现法律效果、政治效果和社会效果的契

合统一方面遇到了前所未有的困难。目前，对于城市房屋拆迁有《城

市房屋拆迁管理条例》进行规范，对征用拆迁农村集体土地上房屋这

种事关农民安身立命之本的重大事项上，国家层面上的法律缺失，使

得许多地方农民的合法权益受到严重侵犯，激化了社会矛盾，形成了

影响社会安定的不稳定因素。

一、集体土地上房屋拆迁中存在的主要问题

1、适用依据不完善、不健全、不确定，形成集体土地上房屋拆迁

补偿行为不规范。

现实中的集体土地上房屋拆迁适用法律依据不一，大致上有两种

情况，一是依据《土地管理法》进行，将房屋视为征用集体土地上的

附着物对待，按照征地程序进行，但土地法对土地上的附着物拆迁程

序和补偿标准均无具体规定，可操作性差。二是参照《城市房屋拆迁

条例》进行，理由是集体土地已经被征用，土地性质已改变为国有土

地。这样出现的问题就多种多样，比如:被征用农村集体土地尚未转用，

土地上的附着物和青苗未补偿，用地单位却已经取得《国有土地使用

权证》;被征用农村集体土地上的房屋拆迁因达不成补偿安置协议，用

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地单位申请《房屋拆迁许可证》，用《城市房屋拆迁管理条例》实施

房屋拆迁，房屋所有者却以农村集体土地征用中的房屋拆迁不是城市

国有土地上房屋拆迁，不适用《城市房屋拆迁管理条例》为由抵制拆

迁。以上问题突出反映了被征用农村集体土地交付和房屋拆迁适用法

律问题。在现实中许多地方均将被征用农村集体土地上房屋拆迁当成

城市国有土地上房屋拆迁，都用《城市房屋拆迁管理条例》规定的程

序来调整拆迁项目，一旦遇到交地与房屋拆迁混合时，出现的许多问

题束手无策。于是，有的地方政府派出了防暴警察，强行将土地铲平，

将房屋拆除，其效果显然无法取信于民。

2、法定补偿标准的缺失造成集体土地上房屋拆迁补偿随意性极大。

我国《土地管理法》第四十七条第二、第三款对耕地征用的补偿

费、安置补助费进行了规定并有具体的计算标准，但对因土地征用而

引起的农民在宅基地上自建房屋的拆迁却没有补偿标准。现实中，一

般是由政府参照《城市房屋拆迁管理条例》及《细则》进行补偿，由

于城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地所有权性质、

所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异，所以，

《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，导致在执行过程

中，各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准十分

混乱。如我县先后制定了《大白线公路建设房屋拆迁补偿标准》、