上海策源——旧仓库改造项目报告.pptx

上海策源——旧仓库改造项目报告;;;;——策源在中国;;策源与旧厂房以及创意产业;海上海;发展商——复地集团

销售代理——上海策源置业顾问

楼盘地址——曲阳路910号;曲阳时尚生活库

创意人/设计师/学者的工作和休憩的聚集地;;;对项目的初步认识;旧厂房/仓库改造现状分析;动因一：城市产业的升级;动因二：修旧如旧的潮流;动因三：特殊需求的崛起;上海旧厂房改造数据统计及其分布;;现有项目功能改造方向分析;

办公与商铺是目前市场上最常见的改造方向，其次为旅馆、博物馆等。;;旧厂房/仓库与旅馆的匹配性;租赁情况;旧厂房/仓库与商业的匹配性;旧厂房/仓库与博物馆、展览馆的匹配性;总结：影响功能改造方向的若干主导因素;杨树浦路仓库改造定位分析;;;杨树浦路项目价格分析;;杨树浦路仓库功能改造方向研判;主题研究思路;北外滩文化;北外滩的发展方向;北外滩行业发展契机;总结;“the15th北外滩”

——中华精粹文化创意坊

（暂拟案名）

“北外滩”点明了项目的区位，表现项目未来发展的巨大上升空间，提升项目的期望价值；

“the15th”指代1405年郑和下西洋的那个年代，我们的前辈已经开始了港口的对外交流，这种文化具有深厚的历史积淀。;中华精粹文化创意坊的内涵;James

Englishman;;“the15th北外滩”

——中华精粹文化创意坊;;古典家居用品、艺术装饰用品、瓷器玉器

唐装旗袍针织刺绣

中国酒类、茶叶茶具

新概念餐饮、酒吧、茶坊

中国传统理疗养生馆、瑜珈馆

原创设计工作室、品牌代理、演艺文化经纪

中国民族舞培训学校等;规划组合建议;新概念餐饮：普罗旺斯的树、俏江南、鲜墙房传菜酒家等;国粹零售展示：艺术装饰用品、唐装针织刺绣、中国酒类、茶叶茶具、

瓷器玉器等

;3~6层：家居展示、艺术品展示、书屋书吧、民族舞培训学校、模特培训学校、理疗养生馆等;休闲类餐饮：特色酒吧、咖啡吧、茶坊、甜品店等。;展示\培训\休闲区：家居展示、艺术品展示、书屋书吧、民族舞培训学校、

模特培训学校、理疗养生馆、瑜珈馆等。;业态：甜品作坊、面包屋??;办公空间：品牌经销（代理）公司、原创设计工作室、文化演艺经纪公司等办公空间;室外围合空间（7号）;本项目是一个组团状建筑，产品定位融合了办公和商业的两大功能，其比例分布如下：

商业——1号楼6871㎡+2号楼5243㎡+4、5号楼（38㎡+31㎡）=12183㎡

办公——6号楼3305㎡+3号楼416㎡=3721㎡

公共空间——7号楼308㎡

;项目的主题定位为“中华精粹文化创意坊”，其目标客户有别于市场上既有的商户，需要有其特定的挖掘渠道，但同时也应有较丰富的配套业种，针对这些业种的商户选择也应满足项目的主题定位。;书屋书吧;提供免租期是为了尽快地吸引意向客户进驻，待项目2~3年经营成熟、稳定以后，租金和商户都可作进一步调整。;创意类目标商户;每年5月策源将联合商房联举行大型论坛活动，并邀请品牌经营户与国内外基金买家与开发商对话。借此机会，促进多方交流，同时推介产品，宣传项目。;多数客户还是资金实力不强的中、小型服务企业

或者是没有稳定经济收入的艺术家，手工创作的个体经营者;策源的招商手法;ESPRIT秋冬时装发布会巡演

活动地点：复城国际品质体验馆（原八一电影机械厂厂房旧址）;活动日期：06年5月20日，

活动亮点：珠宝品牌周大福在[骄人]（Achievement）系列钻饰在中国大陆地区全新上市发布会。

活动影响：时尚品牌发布地点，一改传统意义上时尚中心，让曲阳这样一个具有深厚历史人文积淀的区域，散发出时尚的魅力。;活动名称：“留旧·创新城市对话”——社会各界专家学者品鉴沪上首个国际BLOCK

活动地点：复城国际品质体验馆（原八一电影机械厂厂房旧址）;活动日期：2004年7月11日

活动亮点：“海上海”创意中心启用典礼

活动影响：上海实业发展股份主要领导，首都企业形象研究会会长，“海上海”命名者、《新地产》上海地区主编及各界媒体参加了此次活动。;活动日期：2005年11月

活动亮点：领略创意巨大魅力

活动影响：唤起国际人士对当代艺术思考，将文化三大件完美融入活动;收购成本财务测算;办公物业租金上涨水平比较保守地将增长率设定在3%,商业部分的租金在经过3年的培养期后翻倍,之后年增长5%左右；

这里采用的是模拟项目在重建后的乐观情况下的收益水平，所使用的折现率相当于银行现期贷款基准利率，即5.85%。在不同的收益水平下