建筑物区分所有权纠纷典型案例讲解教材(175页)-管理案例.pptVIP

建筑物区分所有权

纠纷典型案例;;;小区;;;;;;第一节建筑物区分所有权的概念和特征

一、概念

§70?业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有局部享有所有权，对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利。

导读：?关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?+?关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?;;2、客体主要是建筑物。

3、建筑物区分所有权是一种复合性权利，具有整体性和不可分割性。同时：绝对性、永久性、排他性。

4、专有局部的所有权居于主导地位。

§72II业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有局部享有的共有和共同管理的权利一并转让。?;;;;第二节专有权

一、概念

专有局部——是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为专有权客体的局部。

专有局部所有权——简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有局部所享有的单独所有权。

§71?业主对其建筑物专有局部享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的平安，不得损害其他业主的合法权益。;二、专有局部所有权的客体

§2建筑物区分所有权解释

?I建筑区划内符合以下条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有局部：

〔一〕具有构造上的独立性，能够明确区分；

〔二〕具有利用上的独立性，可以排他使用；

〔三〕能够登记成为特定业主所有权的客体。;;;隔壁、相邻、不相邻的业主。实际or可能。

§11建筑物区分所有权解释

业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主〞。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。;§10建筑物区分所有权解释I业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。??

II将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

;专有局部的范围;;;;;;专有权行使的限制;;;;;;;权利的界限;;;;;;;;;第三节共有权

一、概念——是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对“建筑物的共用局部、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等〞所共同享有的财产权利。

在区分所有中，共有的类型比较复杂：

法定共有和约定共有；

共有和准共有

小区内全体业主共有、某一栋建筑物内业主的共有、特定单元或特定几个业主的共有。;二、共有权的行使

！！：将“共有局部专有使用权〞与“专有局部所有权〞区分开来。

§72I?业主对建筑物专有局部以外的共有局部，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。;;三、法定共有的范围

§73?建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业效劳用房，属于“业主共有〞。

§79?建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有局部的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。;;

〔一〕建筑物的根底、承重结构、外墙、屋顶等根本结构局部，通道、楼梯、大堂等公共通行局部，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构局部；

〔二〕其他不属于业主专有局部，也不属于市政公用局部或者其他权利人所有的场所及设施等。

?II???建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。??;;;;;;;;;土地使用权归谁所有？;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;花园、露台问题;;;;;;;;;;;;;;;;;开发商附赠花园、露台的问题;;;;开发商保存会所、外墙、屋面权益的问题;;;水、电、气、热、电视、通信等专营公用设施的归属;;;二、管理规约

§83I?业主应当遵守法律、法规以及管理规约。?

§17I物业管理条例管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

II管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

III管理规约对全体业主具有约束力。;;业主对物业管理享有以下权利：

1、自行管理权。

2、自主聘任权。

3、解聘权。

§81I?业主可以自行管理建筑物及