博时蛇口产园REIT：博时蛇口产园REIT跟踪评估报告.docx

房地产估价报告

估价报告编号：国众联评报字(2025)第1-0040号估价项目名称：深圳市南山区南海大道蛇口网谷万海

大厦1-3栋、万融大厦，光明高新园东

片区招商局光明科技园A栋厂房等8

栋产业用房及配套项目的房地产价值

评估

估价委托人：博时基金管理有限公司

估价机构：国众联资产评估土地房地产估价有限公司

注册房地产估价师：邱海波(注册证号：4420070073)

张景成(注册证号：4420160221)估价报告出具日期：二○二五年三月十一日

国众联

资产评估土地房地产估价有限公司

公司地址：深圳市罗湖区清水河街道清水河社区清水河三路7号中海慧智大厦1栋1C618

电话：(0755传真：(0755邮政编码：518002

深圳市南山区南海大道蛇口网谷万海大厦1-3栋、万融大厦，光明高新园东片区招商局光明科技园A栋厂房等8栋产业用房及配套项目的房地产价值评估

致估价委托人函

博时基金管理有限公司：

承蒙委托，本估价机构对贵公司委估的房地产进行了估价，价值时点为2024年12月31日，价值类型为收益现值，估价目的是为估价委托人制作及披露年度报告提供价值参考依据而评估房地产的价值。本估价机构根据贵公司及权利人提供的有关资料，依据我国相关法律法规，遵循必要的估价程序与原则，选取收益法对估价对象进行了评定估算，现将估价结果报告如下：

本次估价对象为深圳市万海大厦管理有限公司名下位于深圳市南山区南海大道蛇口网谷万海大厦1、2、3栋的房地产及配套，深圳市万融大厦管理有限公司名下位于深圳市南山区招商街道蛇口网谷万沧大厦(物业现场标识为“万融大厦”)的房地产及配套，深圳市招光物业租赁有限公司名下位于深圳市光明高新园东片区招商局光明科技园A栋厂房、A-6厂房、B-3厂房、B-4厂房的房地产及配套，建筑面积合计205,994.54平方米、分摊土地使用权面积合计85,835.83平方米，证载房屋用途分别为厂房、工业、商业、食堂及配套，证载土地用途均为工业用地；房屋的实际用途分别为产业用房及配套。估价对象于价值时点2024年12月31日时，在满足本估价报告假设与限制条件、且在未设立法定优先受偿权利下，估价对象的收益价值合计取整为3,503,000,000元(大写人民币叁拾伍亿零叁佰万元整),详见P2页的《估价结果汇总表》。

与估价结果和使用估价报告有关的特别提示：报告使用人在使用本估价报告之前须对报告全文，

特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失。

法定代表人：

国众联资产评估土地房地产估价有限公司二○二五年三月十一日

深圳市南山区南海大道蛇口网谷万海大厦1-3栋、万融大厦，光明高新园东片区招商局光明科技园A栋厂房等8栋产业用房及配套项目的房地产价值评估

估价结果汇总表

价值时点：2024年12月31日估价委托人：博时基金管理有限公司

项目名称

具体楼栋

权利人

实际用途

房屋性质

建筑面积(m2)

收益单价(元/m2)

收益价值(元)

(取整至百万

位数)

万海大厦

万海大厦1、2、3栋

深圳市万海

大厦管理有

限公司

产业用

房及配

套

商品

房

53,592.84

25,814

1,383,000,000

万融大厦

万融大厦

深圳市万融

大厦管理有

限公司

产业用

房及配

套

商品

房

41,707.23

24,167

1,008,000,000

招商局光明科技

园(科技企业加

速器二期)

招商局光明科技园

A栋厂房、A-6厂房、

B-3厂房、B-4厂房

深圳市招光

物业租赁有

限公司

产业用

房及配

套

非商品房

110,694.47

10,044

1,112,000,000

合计

205,994.54

3,503,000,000

估价对象的收益价值合计取整为3,503,000,000元，大写人民币叁拾伍

亿零叁佰万元整。

备注1:本次估价结果的价值类型为市场商品房的市场价值、非市场商品房的收益价值。

市场商品房的市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。包含市场商品房的市场地价。

非市场商品房的收益价值是指估价对象按现状持续使用的收益价值，该收益价值为不转让条件下的收益折现价值。含非市场商品房的已交地价，未包含若转为市场商品房应补交的地价。

以上均包含房屋及所分摊土地、地下停车场、其他场地(如广场、屋顶等)、广告位经营权(如电梯间、楼梯间、建筑外立面等)及公共配套设施等的收益权价值。提请报告使用者注意。

备注2:估价对象招商局光明科技园(科技企业加速器二期)物业均位于深圳市光