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以“三位一体”战略为统领推动城市轨道交通可持续发展

张泓管理学博士正高级会计师中国注册会计师深圳市地铁集团有限公司总会计师深圳市高级经济师评审委员会委员广东省高级会计师第三评审委员会委员公开发表文章50余篇，出版专著1本，合著2本主持企业管理创新课题5项，获国家级一等奖1项，省级一等奖2项

2025/4/213内容提要“三位一体”战略研究和确立的背景“三位一体，经营地铁”发展战略的核心内容“三位一体，经营地铁”战略的实施

2025/4/214“三位一体”战略研究和确立的背景深圳地铁经营和发展现状：深圳地铁集团成立于1998年，是经深圳市属国有独资企业。目前主要负责深圳市地铁1、2、5号线119.5公里线路的建设、运营和附属资源开发，其中正在运营的21.5公里线路开通于2004年底，今年以来的日均客流已近40万人次，最高峰客流量达66.6万人次。截止2010年一季度末，集团总资产410亿元，净资产283亿元，负债率为31%。

2025/4/215“三位一体”战略研究和确立的背景建设融资的可持续性面临挑战深圳地铁集团开展“三位一体”战略研究的时间可追溯到2006年下半年。当时，集团面临较为严峻的可持续经营问题：建设投资巨大。根据深圳市的规划，到2011年，深圳地铁将新建成4条地铁线路，新增479亿总投资中，财政投资比例为49%，企业融资达246亿，比例为51%。进入三期建设以后，企业负债融资部分将超过500亿元。如何解决巨额融资的还本付息问题，是摆在地铁公司和政府部门面前的一项艰巨任务。

2025/4/216一、“三位一体”战略研究和确立的背景运营的可持续性面临挑战运营巨额亏损。深圳地铁一期工程21.543公里，自2006年下半年进入正式运营，预计截至2011年底累计亏损总额约16亿元，累计经营现金流缺口3亿元。随着地铁二、三期线路建成通车，运营亏损更是将以几何级数增加。延续原有模式，将使公司面临巨额亏损和现金流枯竭，形成严峻的经营危机和财务风险。

2025/4/217为摆脱困境、寻找出路，开始广泛调研，寻求有益经验“三位一体”战略研究和确立的背景经过深入分析、比较和研究，我们发现：港铁采用“地铁+物业”的商业模式，自1992年连续10多年盈利，在业内可算较为成功的范例。我们理解港铁模式的核心要点是：香港政府认可地铁建设与运营对沿线房地产增值所做的贡献，以没有地铁开通预期的地价赋予港铁公司沿线一定范围内土地的物业开发权，使得地铁建设与运营所创造的巨大外部效益得以部分内部化。

2025/4/218一、“三位一体”战略研究和确立的背景学习借鉴香港模式的前提条件：香港“地铁+物业”模式的核心是：通过地铁沿线土地和站场上盖物业的开发，将地铁巨大的外部效益部分地纳入地铁公司的收益。因此，借鉴香港模式需要具备以下前提：1、土地国有制，即土地所有权由政府掌控；2、高地价高房价；3、市场经济较为发达，居民可支配收入较高。深圳基本具备上述条件。

2025/4/219一、“三位一体”战略研究和确立的背景深圳与香港的主要区别之处：商业用地的取得方式不同：香港可实行协议出让，大陆实行“招拍挂”形式；人均出行率不同：深圳该项指标仅为香港的四分之一。物业价格水平不同：若配置同等数量土地，深圳仍难达到港铁盈利水平。以上区别说明，深圳学习港铁模式，只能借鉴不能移植。

2025/4/2110“三位一体，经营地铁”发展战略的核心内容借鉴港铁经验，提出了符合深圳实际的、面向可持续发展的“地铁经营+效益返还”的理论盈利模式和“地铁经营+物业发展”的应用操作模式；并以此为基础，进行地铁“建设+物业+运营”的一体化设计，确立了“三位一体，经营地铁”的总体发展战略。

2025/4/2111地铁建设和运营有以下四大类产出：（1）地铁线路，其产出体现为运营的票务收入；（2）附属资源，主要包括地铁站厅的广告位、商铺、通道连接特许经营权、车站冠名等有形或无形资源；（3）沿线未出让土地、地铁上盖及地下空间用地的增值；（4）沿线已出让土地和物业的增值等。后两类产出的经济价值远高于前两类，但却被外部化了。为此，提出“地铁经营+效益返还”的盈利模式，在经营好线路和附属资源的基础上，将外部化的后两类效益返还给企业，来改善地铁盈利困境。单击此处添加小标题“地铁经营+效益返还”的理论盈利模式分析单击此处添加小标题“三位一体，经营地铁”发展战略的核心内容（续）单击此处添加小标题

2025/4/2112“地铁经营+效益返还”理论模式在实践中的具体应用可归纳为“地铁经营+物业发展”盈利模式二、“三位一体，经营地铁”发展战略的核心内容“地铁经营+物业发展”的应用操作模式分析