房地产投资市场分析.pptxVIP

在理性的房地产投资分析中，市场分析是一项必不可少的工作。投资房地产，根本目的是获取预期的利润，而能否获利及获利程度取决于未来的实际变现率。只有对未来的市场景气情况及消费者需求偏好等等有准确的把握，方能作出适宜的投资决策，确保投资目标的实现。在房地产投资分析中，市场分析是最为困难又最为重要的一环。

房地产市场是从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。1一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。3房地产市场指当前潜在的买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。2房地产市场的各种构成要素反映市场的各种现象，决定并影响着房地产市场的发展与未来趋势。43.1.1基本概念

3.1.2房地产市场运行环境3房地产产业的运行环境主要影响因素社会环境人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展心态等政治环境政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对待外资的态度等经济环境城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等金融环境宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等法律制度环境与房地产有关的正式规则，包括现行法律和相关政策技术环境建筑材料、建筑节能、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步；信息技术的发展和应用等资源环境土地、能源等资源约束国际环境经济、投资全球化及国际资本流动

影响因素：1.收入的变化2.其他商品价格的变化3.对未来的预期4.政府政策的变化

房地产市场的供给5供给的基本法则为:当其他因素不变时,较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加,较低的商品价格会使可供销售的商品数量减少。供给数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系相反,为正相关关系。非价格影响因素：房地产开发成本政府政策的变化对未来的预期

特殊产品：在房地产市场中，对于特殊地段或有特殊意义的房地产，会由于对投资的回报率期望过高或投机行为，导致商品价格越高，需求越旺，投资越旺，即使超过均衡点仍保持这种趋势，直到市场遭到破坏，再形成新的供求关系为止。

73.3房地产市场的特性（1）市场供给的特点供给缺乏弹性非同质性高度垄断性（2）市场需求的特点需求具有广泛性需求具有多样性需要金融机构的支持（3）市场交易的特点实质是产权的交易交易费用多信息不对称（4）市场价格的特点总体是向上的趋势

83.4房地产市场的运行规律2.4.1房地产空间市场与房地产资产市场（1）房地产空间市场空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给来源于房地产资产市场。（2）房地产资产市场资产市场的需求者是通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构投资者，新增供给来源是新建的建筑物数量。（3）两者之间的联系与均衡联系紧密：空间市场的关系决定了房地产租金水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场的需求；同时，空间市场的供给又是由资产市场决定的。均衡：均衡是短暂的，不均衡是长期的，总围绕均衡状态上下波动。

3.4.2房地产市场的周期循环定义是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生。高低

房地产周期循环的原因影响供需的主要因素,其中以金融相关因素的变动最为关键；市场信息的不充分,从供需两方面调整不均衡的时间落差(time一lag,简称“时差”)；生产者与消费者的心理因素,如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期；政策影响,如容积率控制、农地征用；政治冲击,如社会政治动荡；制度因素,如预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全程度等；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。

logo.3房地产市场中的泡沫与过热房地产泡沫及其成因定义：指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值的严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。原因：土地的有限性和稀缺性是基础投机需求膨胀是诱因金融机构过度放贷是助燃剂

logo房地产过热及其诱因过热：指市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。过度开发的诱因：开发商市场预测的偏差开发商之间的博弈和非理性行为开发资金的易获得性

房地产泡沫与过度开发的区别与联系区别是反映两个不同层面的指标严重程度与危害性方面不同在周期循环中所处阶段不同参与的动机不同：过热是基于投资的动机，而泡沫是基于投机的动机联系过热不是泡沫，但是过热是市场产生泡沫的前提，也是诱因。

实际价格/理论价格房地产价格增长率/实际GDP增长率房地产价格指数/居民消费价格指数房价收入比住房支付能力指数房地产投资需求/房地产使用需求

3.5政府对房地产市场的干预1523145税收政策城市规划金融政策住房政策土地供应政策和地价政策

3.6我国房地产业的0