房地产财务成本核算培训.pptx

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CATALOGUE目录01开发产品成本概述02开发产品成本核算流程03成本规划与税前扣除04开发间接费用处理05纳税风险管理与应对06成本控制与经济效益

01开发产品成本概述

生产经营产品耗物化劳动和活劳动的货币表现产品成本是指生产经营产品所耗物化劳动和活劳动的货币表现，是预测产品成本水平高低的标准。房地产开发企业开发产品成本按照现行制度有关成本开支范围的规定，用开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成本。开发产品成本的定义

土地开发成本包括土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、前期工程费等。房屋开发成本包括房屋建设成本、配套设施建设成本、公共基础设施建设成本等。配套设施成本包括基础设施建设费、公共设施配套费、人防工程费等。期间费用包括管理费用、销售费用、财务费用等。开发产品成本的构成

开发成本在建筑产品中的分布与构成土地开发成本占比土地开发成本在建筑产品中占比较大，通常占总成本的30%-40%。房屋开发成本占比房屋开发成本是建筑产品中的主要组成部分，占总成本的40%-60%。配套设施及期间费用占比配套设施成本和期间费用占比较小，但不可忽视，通常占总成本的10%-20%。成本结构随项目变化开发成本在建筑产品中的具体分布和构成会因项目类型、地域、规模等因素而有所不同。

02开发产品成本核算流程

包括房屋拆迁和土地补偿费用，按实际发生额计入成本。拆迁补偿费核算包括土地征用及拆迁安置费用，按相关政策和协议计入成本。征地费用核占地面积法分摊至各开发产品。土地购置费分摊按规定计算并缴纳契税，作为土地成本的一部分。土地契税核算土地成本的核算程序

建筑安装成本的核算程序建筑工程费用核算包括材料、人工、设备等费用，按实际成本计入建筑安装成本。安装工程费用核算包括设备安装、调试等费用，按相关合同和协议计入成本。待摊费用核算包括前期设计、规划、监理等费用，按合理方法分摊至各开发产品。资本化利息核算借款利息根据资金使用情况，按合理方法资本化计入建筑安装成本。

配套设施开发成本的会计处理技巧包括道路、绿化、管网等费用，按实际成本计入配套设施开发成本。配套设施建设费用核算根据受益对象或协议，将公共配套设施成本分摊至各开发产品。根据配套设施的性质和使用寿命，合理确定折旧与摊销方法。公共配套设施成本分摊配套设施移交时，需进行资产移交和会计处理，确保成本准确核算。配套设施移交会计处套设施折旧与摊销

03成本规划与税前扣除

将直接成本和间接成本清晰区分，以便准确核算各类成本。合理选择成本分摊方法，如占地面积法、建筑面积法等，确保成本分摊的准确性与合理性。了解并利用相关税收政策，如成本加计扣除、税收优惠等，以降低企业税负。加强成本核算的内部控制，避免成本核算不准确导致的税收风险。成本扣除的节税要点区分成本对象成本分摊方法充分利用政策规避税收风险

土地闲置成本的处理技巧闲置原因分析对土地闲置的原因进行深入分析，如市场、政策、规划等，为处理闲置成本提供依据。资本化与费用化根据土地闲置的具体情况，合理选择将闲置成本资本化或费用化，以降低对企业利润的影响。转让与开发利用积极寻求土地转让或开发利用的机会，以降低土地闲置成本。税务合规性检查确保土地闲置成本的税务处理符合税法规定，避免税务风险。

明确预提费用的范围，包括已发生但尚未支付的利息、租金、水电费等。预提费用范围设置预提费用科目，对预提费用进行明细核算，以便随时了解预提费用的余额与用途。科目设置与核算根据权责发生制原则，合理选择预提费用的时间与方法，确保会计信息的准确性。预提时间与方法确保预提费用的会计处理符合税法规定，避免税务风险。税务合规性检查预提费用的会计处理技巧

04开发间接费用处理

开发间接费用的会计处理技巧合理划分成本对象将开发间接费用按照受益对象进行合理划分，确保各项费用清晰明了，便于后续成本核算和分摊。严格遵循会计准则适时进行会计处理在会计处理过程中，应遵循相关会计准则和制度，确保费用归集的准确性和合规性。及时将开发间接费用进行会计处理，避免出现滞后或遗漏的情况，影响成本核算的准确性。123

明确报废或毁损原因根据报废或毁损成本对象的实际情况，将其余成本合理分摊至其他受益对象，确保成本核算的公平性和准确性。合理分摊损失及时调整成本预算根据报废或毁损情况，及时调整成本预算，确保后续开发工作的顺利进行。对于成本对象的报废或毁损，需明确原因并进行详细记录，以便后续进行成本追溯和分摊。成本对象报废或毁损的处理

房地产成本费用计划与控制在项目开始前，应制定详细的成本费用计划，包括预算、成本控制指标等，为后续成本控制提供依据。制定详细计划在项目执行过程中，应严