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不动产估价理论与方法习题及参考答案

一、单选题

1.房地产具有供给有限特性，本质上是由（）决定的。

A.土地总量有限

B.规划限制

C.房地产不可移动

D.价值量大

答案：C

解析：房地产具有供给有限特性，本质上是由房地产的不可移动特性决定的。由于不可移动，其位置固定，在特定区域内可提供的房地产数量受到限制。

2.某套住宅的套内建筑面积为145m2，使用面积为132m2，应分摊的共有公用建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。

A.5893

B.6387

C.6473

D.7016

答案：C

解析：建筑面积=套内建筑面积+应分摊的共有公用建筑面积=145+23=168m2，总价=套内建筑面积×套内建筑面积单价=145×7500=1087500元，按建筑面积计算的价格=总价÷建筑面积=1087500÷168≈6473元/m2。

3.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为（）万元。

A.368

B.552

C.561

D.920

答案：B

解析：资本化率=安全利率+风险补偿率=6%+6%×40%=8.4%，净收益=有效毛收入×（1-运营费用率）=80×（1-40%）=48万元，根据收益法公式\(V=\frac{A}{Y}[1-\frac{1}{(1+Y)^{n}}]\)，n=50-8=42年，\(V=\frac{48}{8.4\%}[1-\frac{1}{(1+8.4\%)^{42}}]\approx552\)万元。

4.某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760

答案：A

解析：总价=使用面积×使用面积单价=80×3000=240000元，每平方米建筑面积价格=总价÷建筑面积=240000÷100=2400元/m2。

5.某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A.10.2

B.11.0

C.11.3

D.11.5

答案：C

解析：年折旧额\(D=\frac{C(1-R)}{N}=\frac{800×200×(1-2\%)}{40}=3920\)元，折旧总额\(E=D×t=3920×12=47040\)元，现值\(V=C-E=800×200-47040=112960\)元≈11.3万元。

6.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。

A.2427

B.2500

C.2575

D.2632

答案：D

解析：设正常成交价格为\(x\)，则\(x=2500+x×5\%\)，\(x=\frac{2500}{1-5\%}\approx2632\)元/m2。

7.某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10％，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。

A.2290.91

B.2326.41

C.2344.16

D.2308.66

答案：B

解析：首先计算总价，\(12+\frac{8}{1+10\%×0.5}+\frac{4}{1+10\%}=12+7.62+3.64=23.26\)万元，实际单价\(=232600÷100=2326.41\)元/m2。

8.某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为