房地产估价师《案例与分析》专项试题及答案2024.docVIP

房地产估价师《案例与分析》专项试题及答案2024

房地产估价师《案例与分析》专项试题及答案1

一、问答题（每题10分，共30分）

1.某商业房地产，总建筑面积为5000平方米，土地使用年限为40年，从2010年5月1日起计。该房地产于2016年5月1日拟进行抵押评估，评估基准日设定为2016年5月1日。已知该地区类似商业房地产的租金水平为每月每平方米100元，空置率和运营费用率分别为10%和30%。资本化率经市场调查和分析确定为8%。请简要阐述采用收益法评估该商业房地产抵押价值的技术路线。

2.在对某一工业厂房进行评估时，发现该厂房存在一定程度的结构损坏。现场勘查得知，厂房部分墙体出现裂缝，屋顶有渗漏现象。该厂房建于2000年，原设计使用寿命为50年。请说明在成本法评估该厂房价值时，如何考虑这些结构损坏因素对评估结果的影响。

3.某住宅小区内有一套待估住宅，所在小区周边有学校、医院、商场等配套设施。该住宅建筑面积为120平方米，户型为三室两厅。在市场比较法评估过程中，估价师选取了三个可比实例，实例A、实例B和实例C。实例A的成交价格为每平方米8000元，交易情况修正系数为1.05，市场状况修正系数为0.98，房地产状况修正系数为1.02；实例B的成交价格为每平方米7800元，交易情况修正系数为1.03，市场状况修正系数为1.01，房地产状况修正系数为0.99；实例C的成交价格为每平方米8200元，交易情况修正系数为0.99，市场状况修正系数为1.03，房地产状况修正系数为1.01。请计算该待估住宅的比准价格。

二、单项选择题（每题2分，共20分）

1.收益法中确定报酬率的基本方法不包括（）。

A.市场提取法

B.累加法

C.指数调整法

D.投资报酬率排序插入法

2.在成本法估价中，关于建筑物重新购建价格的说法，错误的是（）。

A.重置价格是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润

B.重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新建筑物的必要支出及应得利润

C.建筑物的重新购建价格可以采用成本法、比较法来求取

D.建筑物的重新购建价格应是在全新状况下的价格

3.市场比较法中，可比实例的成交日期应尽量接近（）。

A.估价作业日期

B.估价时点

C.委托估价日期

D.实地查勘日期

4.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.159.56

B.168.75

C.169.39

D.277.70

5.在成本法中，计算投资利息时，土地取得成本和开发成本的计息期一般按照（）计算。

A.整个开发期

B.开发期的一半

C.开发期的1/3

D.开发完成后的时间

6.下列关于假设开发法的说法，错误的是（）。

A.假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同，是预期原理

B.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

C.假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价

D.假设开发法中，开发完成后的价值可以采用市场比较法、收益法等方法求取

7.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益为216万元，出售时的价格预计为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的价值为（）万元。

A.5200

B.5066

C.4858

D.4600

8.运用路线价法估价的前提条件是（）。

A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐

B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐

C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐

D.街道、临街各宗土地排列均不整齐

9.房地产估价报告的有效期一般为（）。

A.半年

B.一年

C.两年

D.三年

10.下列房地产估价原则中，（）要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

A.替代原则

B.合法原则

C.价值时点原则

D.最高最佳利用原则

三、多项选择题（每题3分，共30分）

1.房地产价格影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，下列属于一般因素的有（）。

A.经济因素

B.人口因素

C.社会因素

D.环境因素