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房地产评估师考试考试题库有答案分析

1.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1500平方米。土地是10年前通过征收集体土地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/平方米；建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/平方米，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元/平方米，估计该建筑物有八成新。试根据所给资料评估该宗房地产的现时总价和单价。

答案：

土地总价=土地面积×现时土地单价=1000×620=620000（元）

建筑物重置成本=建筑面积×现时建筑造价=1500×1200=1800000（元）

建筑物现值=建筑物重置成本×成新率=1800000×80%=1440000（元）

房地产总价=土地总价+建筑物现值=620000+1440000=2060000（元）

房地产单价=房地产总价÷建筑面积=2060000÷1500≈1373.33（元/平方米）

分析：本题主要考查房地产价值的评估，需要分别计算土地和建筑物的价值。土地价值按现时重新取得成本计算，建筑物价值先确定重置成本，再结合成新率计算现值，最后将两者相加得到房地产总价，除以建筑面积得到单价。

2.某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2%。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2011年1月的评估值为多少？

答案：

已使用年限=20111990=21（年）

尚可使用年限=5021=29（年）

成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%=29÷（21+29）×100%=58%

评估值=重置成本×成新率=500×58%=290（万元）

分析：本题关键在于根据建筑物的耐用年限、已使用年限计算成新率，再用重置成本乘以成新率得到评估值。成新率的计算是基于耐用年限和已使用年限的关系。

3.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，资本化率为10%。该宗房地产的收益价格为多少？

答案：

年净收益=年有效毛收入×（1运营费用率）=80×（140%）=48（万元）

剩余使用年限=508=42（年）

根据收益法公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^{n}}]\)（其中\(V\)为房地产价格，\(A\)为年净收益，\(Y\)为资本化率，\(n\)为剩余使用年限）

\(V=\frac{48}{10\%}[1\frac{1}{(1+10\%)^{42}}]\)

先计算\((1+10\%)^{42}\approx67.275\)，\(\frac{1}{(1+10\%)^{42}}\approx0.0149\)，\(1\frac{1}{(1+10\%)^{42}}\approx0.9851\)

\(V=480×0.9851\approx472.85\)（万元）

分析：本题运用收益法评估房地产价格。首先计算年净收益，然后确定剩余使用年限，最后代入收益法公式计算房地产价格。公式中的各项参数需准确计算，特别是\((1+Y)^{n}\)的计算。

4.某可比实例的成交价格为2400元/平方米，建筑面积100平方米，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次付清的价格为多少？

答案：

首先将各期付款折现到成交日期。

半年后支付的8万元折现到成交日期的现值\(P_1=\frac{8}{(1+10\%)^{0.5}}\)，\((1+10\%)^{0.5}\approx1.0488\)，\(P_1=\frac{8}{1.0488}\approx7.63\)（万元）

1年后支付的4万元折现到成交日期的现值\(P_2=\frac{4}{(1+10\%)^{1}}=\frac{4}{1.1}\approx3.64\)（万元）

成交日期一次付清的价格=首期付款+\(P_1\)+\(P_2\)=12+7.63+3.64=23.27（万元）

单价=232700