鼎盛神农城地块整体定位及物业发展建议报告.pptxVIP

鼎盛神农城地块整体定位及物业发展建议报告;报告体系;开发商目标的解读：;项目定位三角定律——地块素质、市场环境、客户洞察。;报告体系;项目区位：项目隶属株洲天元CBD，神农城商圈核心腹地，区域极具竞争力，区位优势无与伦比;神农城;项目交通：项目周边城市交通干道环绕，外围交通畅行无阻，但不临城市主干道，昭示性一般;项目景观：项目地处炎帝文化景观中心——神农城的核心位置，鸟瞰神农湖，景观价值无与伦比;项目四至：项目北、东、南三面由传媒大厦、天台岭山体公园环绕，私密性较高，西面与神农湖、神农大剧院隔森林路相望;项目基础指标：项目总建面2万平米，属小规模、高容积率;项目属性小结：;基于项目开发目标及属性下的发展方向初判：;报告体系;A.公寓可行性发展分析;株洲公寓市场分类：住宅公寓、商务公寓、酒店式公寓;住宅公寓、商务公寓、酒店式公寓特性：;公寓市场现状：目前株洲公寓主要集中于新华路、天台路沿线，地段居于中心位置，紧邻城市一级主干道，且多数为70年产权的公寓;项目名称;项目名称;公寓核心客源分析：核心地段公寓项目客户以投资客为主，做商务办公功能占有一定比例，株洲客居多，较关注产品功能、附加值及升值潜力;类型（㎡）;项目名称;A.公寓可行性发展分析;芦淞商圈：以中低端写字楼为主，实业、贸易、物流产业等，为其核心功能；

中心广场：以中、高端写字楼为主，金融、商务、办公等，为其主要功能；

芦淞区北：以中端写字楼为主，办公、机关单位等，为其核心功能；

大东城：以中端写字楼为主，金融、贸易、办公等，为其主要功能；

大河西：以高端写字楼为主，金融、政治、文化、研究、加工、办公及商务等，为其核心功能。;混合型客户特征：

1、以金融、政治、文化、研究、加工、办公及商务等高端实业型产业为核心驱动；

2、天元区以科技、文化、金融与政治中心自居，高薪产业为其重要支柱。;智力型客户特征：

1、以金融、顾问、律师、广告及大、中型企业办公等中、高端智力型产业为核心驱动；

2、带动餐饮、购物、休闲及娱乐等服务配套的发展。;芦淞商圈写字楼市场：以服装贸易为代表的中、低端商贸型产业核心驱动，拉动了加工、包装、仓储等周边配套产业的同步发展，皆为商住楼，档次偏低;名称：金冠服饰文化传媒大楼

所属区域：芦淞区

地理位置：湖南省株洲建设南路278号（原株洲影剧院）

发展商：株洲金冠置业有限公司

建筑层数：15层

建筑层高：3.5米

入伙时间：2011年

租金：3000~5000元/月

售价：约9000元/㎡左右

租售率：70%;大汉·希尔顿（中心广场）：一线江景，中心地段甲级写字楼。拥有五星级酒店、商业及住宅等，2010年发售至今，因其高售价而销售缓慢;银天国际IFC（河西商圈）：甲级写字楼+百货+公寓，河西区域商业商务中心，目前引进了长沙银行、天虹百货等，但销售情况依旧艰难，目前主要以返租回购为噱头进行促销;神农城写字楼群（河西商圈）：6栋甲级写字楼+shoppingmall，缔造商业商务中心。因交通不便、售价偏高导致销售艰难，随后改变消化方式，分栋出售给株洲国资委旗下若干个区域运营平台公司;客户需求：300㎡以上客群多以金融保险、贸易及大型企业株洲分公司居多，300㎡以下客户以中小型、发展型公司居多;企业类型;客户满意度：株洲现有写字楼客户对目前株洲现有的写字楼办公产品不满意率超过50%，主要是针对物业档次、周边环境和物业管理方面;萌芽阶段;写字楼市场小结及启示：专业写字楼由于使用成本较高而去化较慢，但市场中低端办公需求较为旺盛，在风险可控的前提下，本案可针对性的打造少量迎合中低端需求的办公物业;写字楼市场小结及启示：;A.公寓可行性发展分析;株洲目前四星级以上酒店总规模18.5万㎡，房间总数为1212间，目前情况下酒店市场运营较好。;锦绣香江(五星);经营状况：近年来，星级酒店平均入住率稳步攀升，五星级酒店入住率达83%，四星级酒店入住率在80%以上，酒店入住率良好;酒店房价：株洲星级酒店实际入住价较高，说明星级酒店收益良好，投资风险较低;酒店配套：基本均有会议室及餐饮设施，KTV比较普及，但娱乐设施无特色且水平普遍较低，经济型酒店基本无娱乐设施;酒店配置：酒店在硬件设施、装修设计等方面与一线城市存在一定差距；同时休闲娱乐等配套较为单一，但客户使用率及喜好度均较高，尤其是SPA在商务人士中十分盛行;客户情况：5星级酒店约45%的客源来自于高端商务需求，4星级酒店的客源则主要来自于商务与休闲娱乐;中高端酒店客户消费习惯：6成客户平均消费为201-250元/天，即相当于3-4星级酒店的消费水平;客户关注点：知名度、周边环境、配套设施为客户最为关注的因素;酒店市场小结及启示：;项目物业可行性分析小结：;项目整体发展战略——物业类型组合