湖南株洲-水木云水郡产品定位报告.pptxVIP

国投水木·云水郡产品定位报告;报告体系;报告体系;;1.1项目自身地块状况;1.1.1周边分析四个维度界定：;;1.1.2土地性质—土地面积及红线图分析：土地面积总共312.04亩，占地面积约

208130.68平米，中等规模楼盘，土地整体性较强，但四周多异形对设计较为不利。;1.1.2土地性质—土地规划使用性质分析：土地性质为居住用地，根据整体经济

指标，初步预判为低密度物业社区，保持整体项目的高端性;1.1.3周边环境—四至：东临北欧小镇，西邻原生山体及田、林地，北部地面平整

中的北欧小镇，南向面临云峰大道延伸性县道;株洲云龙示范区接壤长株潭城市群的生态绿心，辖内的云田乡素有“全国花卉生产示范基地”和“中国花木之乡”美誉，拥有无污染、原生态的绿色植被资源，拥有云峰湖景区等一批开发潜力巨大的优质山水资源，且植被多，耕地少，山清水秀，地势开阔。;1.1.3周边环境—环境污染情况：周边2公里无排放型企业，地块呈原生状态，

周边企业以苗木公司，环保型企业为主;1.1.4交通条件—交通通达性：交通：30分钟通达长沙株洲各大重要交通节点；距离株洲市火车站约22公里，距离长沙高铁南站约27公里，距离黄花国际机场约28公里处于黄金交叉路口（公交车6路、106路到达云龙方特世界）;1.1.4交通条件—交通及远景规划：目前到达性较弱，周边仅云峰大道、云龙大

道等成型，其余均为规划阶段，规划有地铁城际轻轨枢纽站，云龙株洲第一站;1.1.4交通条件—道路的可进入性分析（路网现状）：当面临主干道，当前北段

道路完善度低，南向进入性高，同时与南侧北欧小镇形成呼应，适宜打造首开区;1.1.5市政配套—区域大型配套：云峰湖旅游度假区、华强主题乐园、华强文化科技板块。花木基地、北欧小镇新华联奥特莱斯，规模较大，但均为远郊旅游性质配套;1.1.5市政配套—购物场所：旅游经典式购物场所居多，以奥特莱斯为首，其他超市类购物场所因常住人口较少而缺乏运营基础。;1.1.5市政配套—教育情况：周边以云田中学为主要学校，其余为乡镇型小学

规划中的云龙长郡校区位于林学院旧址，区域整体教育资源匮乏;1.1.5市政配套—医疗卫生：云龙新区医疗配套???较缺乏，仅为服务基层的

社区卫生院为主，最近的大型医院为石峰区第二人民医院;1.1.5市政配套—周边干扰因素：未来规划的550幅高压云田变电站，可能对客户

存在部分心里影响，地块西侧小型加工作坊烟囱也成为干扰因素之一。;1.1.6项目自身价值总结与启示:区域自然优势明显，交通规划利好；但自身项目没有核心自然景观，规划利好与周边存在共性；后期需要打造特色卖点，营造出自己独特的风格；具备打造高端物业的潜质;1.2SWOT矩阵;1.2.1项目SWOT分析：;;2.1市场定位;2.1.1中原定位三角定律：市场环境、客户洞察、地块素质;2.1.2初步市场定位：站在城市变迁的高度，依托区域升级发展，打造株洲补缺型特色别墅;2.2客户定位;精准打击：命中客户需求;2.2.2目标客户群锁定：;目标客户总结与启示:客户多为事业稳定且有所成就的年纪在45岁左右的人士，以自住要求为多；中意新中式风格；看中高性价比，对生活有最求；因此，在产品的塑造上更多注重客户对生活品质的要求，对传统风格的情怀上打造;有追求·赋有中国情结

能够在生活上体现品味·有学识的成功人士;;3.1产品概念打造;3.1.1产品定位概念包装：从回归性情，传承人脉，中国传统的人文院落为切入点;有机建筑，即自然建筑，建筑应该从自然中得到启示，房屋应当像植物一样，是“地面上一个基本的和谐要素，从属于自然环境，从地里长出来，迎着太阳”；“建筑应该是自然的，成为自然的一部分”。

机会点

与场地自然的结合，对资源的最完美诠释

如何在体现场地特征的同时传达不同场地类型的文化特征，与建筑相结合，成为具有独一无二人文气质的经典建筑。;有机建筑（后现代）+新中式建筑的结合，强调与自然融为一体，注重新中式建筑形态的打造，保有四合院私密性，又兼有后现代建筑的通透视线；

机会点

与场地自然的结合，对资源的最完美诠释

如何在体现场地特征的同时传达不同场地类型的文化特征，与建筑相结合，成为具有独一无二人文气质的经典建筑。;;“世界上所有的东西都已经被思考过，我们的任务是重新思考”。

在中国别墅在经过复制欧美大宅、追求中式复古回归两个浪潮之后，我们需要尝试利用超越风格流派的现代建筑语言，以对环境的尊重实现对人文建筑精神的解读，超越目前浮燥的房地产市场。;3.2项目整体定位以及案名建议;;北城之境20万方·中式传承·人文院落;官邸系;官邸系;官邸系;官邸系;中式传承，融合中国传统与现代文化;北城之境20万方·中式传承·人文院落;人文诉求;“人文理念”认为，城市是属于市民的，应该在适合